龙湖集团商业业态专题研究街区商业解读.ppt

* * * 部门 – 文件名 龙湖集团商业业态专题研究-街区 2011.12 BOX大盒子商业 BLOCK街区式商业 定义 建筑形态为盒子，人行动线和商铺基本处于室内。 由若干街道连接形成的一片商业区域。 适用条件 区位要求 弱 对区位要求不高，适应性强。 强 一般选择在已成熟商圈，或旧商圈升级改造的情况。 一般不适合新开发区、人口较少区域，或仍处于人口导入期区域（除非目的性极强，如奥特莱斯）。 周边人流要求 弱 对周边人流要求不高。 大盒子更容易发挥出“极点效应”，吸引目的性人流向大盒子集中。 强 对人流量的要求较高。 要求人流中具有较高比例的穿越型人流（即偶然经过型人流）。 周边环境要求 弱 对周边环境要求不高，适应性强。 强 受外部环境影响较大，须考虑与周边格调的融合。 交通要求 弱 对交通条件要求不高，适应性强。 强 最好4面临路，或至少2个面临近主干道。 建筑影响 动线设计 易 人流进入大盒子商业后，可以按照设计师的动线规划流动，较少受到外界的干扰。 平面和垂直的动线设计弹性大，较能营造多种效果。 大盒子商业对动线和人流要求不如街区式商业高，因此受到的各种影响相对较小。 难 2层以上的平面联动较为困难。 依靠各街区单体内的竖向交通来组织人流，基本无平层的人流动线（多数街区式商业虽然有平层连廊，但更多是作为景观出现，而非作为平层动线）。 街区式商业的人流动线最好按照地块周边的习惯人流动线方向进行。因此动线要注重参考周边的道路设置，而非抑制既有方向的人流流向。 楼层高度 灵活 楼层高度限制较少，灵活性较高。 较低 由于竖向交通拉动能力的有限，商业式街区的楼层不能太高，一般不超过4层。 在地上建筑面积相同的条件下，街区由于占地面积较小，楼层相比大盒子商业将相应升高。 建筑空间 多为室内 平层空间较多，建筑空间灵活，设计弹性大。 景观主要在室内营造，与自然的互动性较小。 空气情况较不理想。 多为室外 室外景观较好。环境与自然空间相结合，能有效体现生态、休闲消费理念。 对外部景观营造要求较高。 天气干扰 弱 抗天气干扰能力强，适应性强。 强 受天气条件影响较大。在天气较热较冷、日晒雨雪、空气污染或噪声较大时都将受到影响。 街区与大盒子对比分析（1/2） 街区与大盒子对比分析（2/2） BOX大盒子商业 BLOCK街区式商业 运营情况 租售策略 租 适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失败。 租售皆可 具备出售的可能性 招商难易程度 易 大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。 方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。 较容易达到整体高入住率。 难 受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且主力店与周边店铺互动性弱。 平层面积小，业态兼容能力差。 街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间不足。 1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。 租金水平 普遍较高 各铺位租金水平较为平均，可达到较高整体租金水平。 普遍较低 更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适当提升。 2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。 经营难易程度 易 统一经营难度较小。 主力店的带动效应大，可有效缩短项目整体培育期。 整体性强，较容易树立统一形象，提升整体经营水平。 难 统一经营难度较大。 对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长时，对全局的影响相对较小。 由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况，较不利于树立统一形象。 优势 适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引范围更大的消费者。 主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起来。 和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。 商业街区更容易主题化、差异化。 街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为了规避风险）。 劣势 最大的问题是如果一层商业处理不善，高楼层的商铺都将受到影响。但由于整体运营弹性大，因此具备的调整空间较多，可对业态进行调整加以解决。 目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱，让行人不愿意深入，形成死胡同。 街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更高，整体运营难度更大。 成功案例 大多数成功案例都为大盒子商业，如：上海正大广场、上海国金中心商场、杭州万象城等。 成功案例较少，如：上海新天地、上海大宁国际购物广场、北京三里屯Village等。 金桥国际购物广场（1/3） 金桥国际购物广场 商业建筑面积 164,000平方米 建筑形态 街区形式，由11幢建