世联商业价值体系及销售方式分析.ppt

本报告是严格保密的。 * 商业价值体系与销售方式 * 商业铺面的价值体系（1）—— “一步差三市” 各层天地别 * 商业铺面的价值体系（2）——处理不好就成为烫手的山芋 案例：番禺信业的转变 —— 清远项目-番禺石基项目-番禺商业街-番禺石楼项目 * 分3套体系、3个方案进行经济测算，其中建安成本随楼层增加而增加 对于每套方案，还将针对不同的租金增长率再做测算 单方开发建设成本 1500-1800元/平米 单方开发建设成本 2000-2300元/平米 方案一 建两层 1500 方案二 建三层 1600 方案三 建四层 1800 方案一 建两层 2000 方案二 建三层 2100 方案三 建四层 2300 单方开发建设成本 1100-1400元/平米 方案一 建两层 1100 方案二 建三层 1200 方案三 建四层 1400 案例 * 基于以上信息与意见，对第二次汇报稿的部分指标进行修改 第二次汇报方案 本次方案 租金 第一层 40 35 第二层 25 18 第三层 15 10 第四层 10 8 租金增长率 4%、6%、8%、10% 3%、5%、8% 出租率 85% 75% 免租期 无 半年 案例 * 经济测算前提和假设条件（一）——基本指标 各项基本指标： 地租成本（万元/月） 7 单方开发建设成本（元/平米） 1100-1400、1500-1800、2000-2300 第一层建筑面积（平米） 5200 第二层建筑面积（平米） 5200 第三层建筑面积（平米） 5200 第四层建筑面积（平米） 3574 折现率 6.5% 出租率 75% 免租期 半年 项目关键时序节点假设： 开始交地租年份 2008年 开发建设年份 2010年 开始出租年份 2010年 项目出租截止年份 2027年 案例 * 经济测算前提和假设条件（二）——关于租金 出租第一年（2010年）租金假设： 第一层租金（元/平米.月） 35 第二层租金（元/平米.月） 18 第三层租金（元/平米.月） 10 第四层租金（元/平米.月） 8 年租金增长率假设： 年租金增长率 第一层 第二层 第三层 第四层 3% 58 30 17 13 5% 80 41 23 18 8% 130 67 37 30 3%、5%、8% 出租截止年份（2027年）租金峰值： 案例 * 经济测算前提和假设条件（三）——关于税费 税种 计算方法 总税费 出租经营税金及附加 营业税 5%* 租金收入 25.6%*租金收入 印花税 0.1%*租金收入 房产税 12%*租金收入 土地使用费、城市建设维护费 1%* 租金收入 出租运营成本 房屋租赁管理费 3%*租金收入 维修费用 3%*租金收入 广告营销费 1.5%*租金收入 其他 财务费用 6.5%*（地租成本+开发建设成本） 所得税 25%*税前利润 净利润= 总利润-所得税=（收入-成本-财务费用-出租税金和运营成本）-（收入-成本-财务费用-出租税金和运营成本）*25%=（收入-成本-财务费用）*75%-出租税金和运营成本*75% 出租经营税及附加、出租运营成本两项综合税率为19.2%（=25.6%*75%） 案例 * 层数越高，利润率越小，累计净现值越小，投资回收期越长 　 净利润 净利润率 累计净现金流量 累计净现值 内部收益率 投资回收期 两层 1569 33% 1752 334 10% 16年 三层 1709 29% 1940 158 8% 19年 四层 1457 21% 1740 -258 5% 大于20年 建安成本1100-1400 年租金增长率5% 　 净利润 净利润率 累计净现金流量 累计净现值 内部收益率 投资回收期 两层 2859 53% 3042 870 13% 14年 三层 3242 49% 3473 799 11% 15年 四层 3124 41% 3407 445 8% 18年 　 净利润 净利润率 累计净现金流量 累计净现值 内部收益率 投资回收期 两层 916 21% 1099 53 7% 19年 三层 933 17% 1163 -179 5% 大于20年 四层 613 9% 897 -631 3% 大于20年 年租金增长率8% 年租金增长率3% 案例 * 层数越高，利润率越小，累计净现值越小，投资回收期越长 　 净利润 净利润率 累计净现金流量 累计净现值 内部收益率 投资回收期 两层 1236 24% 1447 17 7% 20年 三层 1211 19% 1482 -324 5% 大于20年 四层 844 11% 1178 -859 3% 大于20年 建安成本1500-1800 年租金增长率5% 　 净利润 净利润率