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烂尾楼处置中的法律尽职调查 2014-12-23 天伦律师 一、烂尾楼项目尽职调查的要点 在烂尾楼项目尽职调查工作中，除一般尽职调查内容外，需要着重关注项目以下方面的情况： 1 、项目本身情况 ① 项目前期进展情况，以及项目证照办理情况。 包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋销售（预售）许可证等。是否已完成竣工验收，取得大产权证。 ② 项目土地是否存在有效的土地出让合同，出让金及滞纳金（如存在）是否已缴清。出让金缴纳情况需至国土局进行确认。 ③ 项目前期是否已被分割处置，如存在部分已被处置的情况，需厘清是否存在公摊部分或公共区域（如车库、会所等），是否存在潜在的所有权纠纷。例如实践之中可能会出现部分楼号已被法院拍卖给他人的情况。 ④ 项目已被抵押的情况，抵押权人及标的金额情况。 ⑤ 项目已被法院查封的情况，包括对土地使用权的查封情况和房屋的查封情况。 ⑥ 项目债权人详细情况，包括债权人名称、债权金额、是否已进入诉讼程序或执行程序等。 ⑦ 项目房屋销售或预售情况，包括： 项目房屋销售情况以及办理预售登记的情况； 已预售房屋现处于何种状态，例如其中哪些业主因未付银行按揭贷款而涉诉以及诉讼结果？哪些业主要求继续履行合同以及诉讼结果？哪些业主已经与开发商解除房屋预售合同，是否已办理预售登记注销手续？ 2、项目原开发商情况 ① 项目原开发商