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东部核心商务区商住公寓调研报告
一:东部商务核心区域概况
东部商务核心区域,是北京市商务最集中的区域,它集三元桥燕莎,建国门,CBD,三大商圈于一身,形成黄金三角区。在这个区域里,有进驻北京的大部分世界五百强企业,有大量的外资、合资企业,也有北京市最优秀的写字楼。
这个区域是高档楼盘聚集的区域,价格几乎都在10000元左右,当然写字楼会更贵一些,可以用寸土寸金来形容这个地方。所以在这里开发项目全都是大投入,拆迁大投入,设计大投入,包装大投入,推广大投入,尽显高贵所在。由于这区域的甲级写字楼的价格非常高,导致这里的公寓办公异常火爆,因为这里公寓的档次足可以和一些乙级写字楼媲美甚至更高一筹。从而使这个区域的商住公寓逐渐流行起来,演变到现在的一些商住公寓已经和一些甲级不相上下了。
二:调研范围
本次调研的范围是:西起东二环,东到东四环,南到建国门外大街,北到北三环。
项目性质:具有纯商务公寓的项目
项目名称:第三置业,时间国际,铂宫国际,万达广场,华贸中心,住邦2000,建外SOHO,华远尚都国际。
项目位置如下图:
三:项目各项分析 价格分析
项目名称 尚都国际 时间国际 第三置业 住邦2000(二期) 华贸中心 万达广场 建外SOHO 铂宫国际 装修程度 公共部分精装内部简装 公共部分精装修内部毛坯 公共部分精装修内部简装 公共部分精装修内部毛坯 公共部分精装修内部毛坯 公共部分精装修和全部精装修兼有 公共部分精装修简装 公共部分精装修精装修 这个区的公寓以高价著称,商住公寓更是如此,有的项目的价格只逼同区域写字楼的价格。
所调研的项目的价格从9800元17000元,整体均价为13450元,其中单价最低的项目为住邦2000,这和它的位置(东四环外),楼型(塔楼),室内毛坯等条件都有关系。最贵的项目为建外SOHO,这和它的人气指数颇高,地理位置好,项目精装修,都有关系。其中第三置业为性价比最好的楼盘,三元桥边,5A级配置,室内简装,13000的均价,使得此项目在不到一年的时间就销售一空了。
所调研的项目中内部精装+公共部分精装比有公共部分精装的数量多一些,可以看出今后的办公初装修也是发展趋势。
项目名称 尚都国际 时间国际 第三置业 住邦2000 华贸中心 万达广场 建外SOHO 铂宫国际 涨幅 2500 0 2700 0 3700 3000 2000 800 时间(月) 10 1 18 4 13 10 3 10 除了时间国际和住邦2000刚开盘以外,其他的项目均有涨幅,由于建外SOHO在市场上的影响广泛,销售速度快,使得它是涨幅最快的一个项目。铂宫国际则是涨幅最慢的一个,这也是由于其起价不菲,使得其涨价空间很小,据了解铂宫的项目销售也是一般。
可以看出各个项目的楼层差价都比较平均,大概从50元到200元,所以在卖办公楼时还需要楼层差价的。
其中尚都国际还有亿元楼王,就是最上面三层,说明楼顶的价值还是要体现出来的(但目前还没有卖出去)。
商务公寓和办公楼的朝向取向大抵相同,都是以景观为主,如建外SOHO就是朝北的较贵,因为可以看到国贸等。
但像铂宫这样的项目还是以东南的朝向最好,主要是它不是玻璃幕墙,对采光面的依赖性还是较强的。
所以像我们项目这样大玻璃幕的办公空间,朝向差价肯定是应该按照景观的差异进行调价。
商务公寓的物业费,也是制胜于写字楼的法宝之一,图上显示除了华贸和住邦是中央空调所以物业费高以外,其它的都是6元左右。
所以我认为商务公寓的物业费应以6元为标准,是市场的容纳值。后面我们会说到商住公寓的空调系统。
从图上看车位一般都在16万左右,
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