桂林房地产市场分析报告(95页).docVIP

第一章：桂林宏观经济评估 桂林市是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心，桂林市自然环境优美是旅游观光的最佳景区。全市辖个城区12个县，即秀峰、叠彩、高新(七星)、 象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。全市总人口万人。总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口万人。桂林非常适合人们的生存和发展的选择，具有三大优势：一是环境优美，山青水秀；二是气候宜人，空气清新；三是文化名城，历史悠久。同时具备这三个条件的城市在全国实在不多为全国旅游地产最有潜力的城市，GDP及其增长率分析 图1 桂林市各年国内生产总值（GDP）及增长率 数据来源：历年《桂林统计年鉴》 从下图我们可以看出桂林市2001年、2001年、2002年、2003年国内生产总值分别为300.16亿元、327.5亿元、357.68亿元、397.46亿元，每年大约以9.5%的速度快速增长。初步核算，2004年桂林市生产总值（GDP）突破400亿元达到457.86亿元，比上年增长13.1％，增速快于上年3.3个百分点， 数据来源：历年《桂林统计年鉴》 城市居民人将可支配收入可以说最终决定了该区域内的消费容量和潜力。2004年城市居民人均可支配收入下降了-1.1.%，在国民经济发展快速的情况下，居民可支配收入却下降了，这说明城市居民的消费能力有所下降，这对房地产市场而言是一个不好的信号。 2.3桂林市人均消费支出及其增长率分析 图3 桂林市各年人均消费支出及增长率 数据来源：历年《桂林统计年鉴》 桂林属于中国西部城市，城市居民人均消费水平不高。到2003年，人均消费性支出仅为6326元，由于2004年人均可支配收入下降，导致城市居民的消费信心受到影响所以致使消费支出现了负增长，这样居民的消费预期进一步降低，对房地产市场产生了不良影响。根据经济学上的恩格尔系数判断，说明桂林城市发展还处于较为落后的时期。但同时我们也发现，中高收入者在城市居民中仍占有一定的比例，其中娱乐业消费占据他们每年消费支出的30%。据此判断，在本案项目的运营中，可以充份考虑到本地的娱乐业市场。 2.5桂林市固定资产投资及其增长率分析 图5 桂林市各年固定资产投资额及增长率 数据来源：历年《桂林统计年鉴》 随着桂林市打造国际旅游城市目标的确立，桂林市加大了对老城区以及道路等基础设施的投资改造力度。同时也有力的拉动了房地产等社会投资。从上图中我们可以看出，最近几年内，桂林市固定资产投资保持着快速的增长势头。2004年达146.8亿元，比去年同期增长了32.3个百分点。 2.6桂林市产业结构分析 图6 近四年桂林市产业结构变化 数据来源：历年《桂林统计年鉴》、 随着桂林市对桂林市产业结构的进一步调整，桂林市三次产业结构比例由2003年的28.5：32.4：39.1调整为26.0％、37.2％和36.8％，第二产业所占比重提高，房地产开发投资继续保持强劲增势。全年商品房施工面积556.94万平方米，比上年增长37.5％，其中年内新开工面积259.64万平方米，增长14.9％。商品房销售面积138.13万平方米，销售额24.77亿元；分别增长31.3％和10.5％。其中个人购置商品房24.34亿元，增长16.3％，占全部商品房销售额的98.3％，所占比重比上年提升4.9个百分点。年末商品房空置面积28.82万平方米，比上年末上升13.6％。 数据来源：桂林房产局 从上面的图表中我们可以清楚的前几年桂林市市区普通住宅的价格走势，2005年城区普通住宅价格预计达到2800元/平方米，上涨幅度惊人。主要原因是由于老城区改造的完成，政府加大