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2004年第四季度北京市写字楼市场分析
市场回顾
本季度北京市国民经济稳定增长,写字楼市场供需持续增长,尤其东部地区,需求增长平稳,售价稳定,租金表现上升。
-宏观调控成效显著
中国国家统计局发表今年前三季的经济数据。从数据看,中央政府在近几个季度采取的宏观调控措施,已开始收到预期成效。原本快速增长的通胀情况,目前已受到控制。自宏观调控以来,通胀率已经明显回落,同时国家对钢铁、水泥、铝业等行业的控制已经取得明显成果。以土地和信贷为主的调控措施,已经使全国房地产行业的市场供应量和需求均受到明显影响。
-央行加息
中国人民银行决定,从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率,放宽人民币贷款利率浮动区间,允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的1.98%提高到2.25%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.31%提高到5.58%。由于央行加息,房地产市场供应受到一定限制,而需求所受影响较为明显。
供需情况
供给情况
本季度北京市新入伙写字楼项目相对较少,包括英蓝国际、长安兴融中心等高档写字楼项目,建筑规模60万平方米,这些高档项目多以销售方式进入市场,项目档次普遍较高。
表1 第四季度部分新入市写字楼项目
项目名称 区域 立项 建筑规模 售/租 价格报价 长安兴融中心 金融街 综合楼 180000平方米 售 2600美元/平方米 佳程广场 燕莎 写字楼 141000平方米 售 3000美元/平方米 南新仓国际大厦 东二环 写字楼 110000平方米 售 15000元/平方米 CEO首创拓展大厦 中关村 写字楼 36000平方米 售 16800元/平方米 丰汇时代 金融街 写字楼 89000平方米 售 16000元/平方米 富华金宝大厦 东长安街 写字楼 51000平方米 租 28.5美元/月.平方米 英蓝国际 金融街 写字楼 100000平方米 租 30.0美元/月.平方米
价格情况
四季度是写字楼市场的成交旺季,由于租售成交活跃,北京市写字楼市场租售价格均有所上涨。
东部地区、金融街租金上涨,中关村写字楼租金出现分化
本季度CBD、朝阳门、东二环等东部地区由于需求旺盛,租金普遍表现出上涨,尤其CBD区域高档写字楼空置率明显下降,价格升幅较大;东二环由于商务氛围继续趋于浓厚、东长安街地区由于外资服务类机构的进驻,因而租金稳中有升。金融街地区尽管目前市场供应量较大,但真正能够入住的写字楼数量较少,总体而言租金表现出一定上涨。
中关村地区由于新增项目陆续进入现楼状态,开始分流原有写字楼中的客户,这一方面导致形象和配置较差的老项目空置率上升,租金下降;另一方面新租赁楼盘随着入住客户增多,入住率上升,租金表现上涨。
东部地区和金融街售价平稳、中关村市场结构特征明显
由于CBD地区和金融街地区今年的销售成交大部分在今年前三季度,进入第四季度之后大部分项目进入销售持续期,推广力度有所减缓,因此售价趋于平稳。从成交价格来看,价格在17000元/平方米以上的顶级物业和12000元/平方米以下的中档写字楼往往成为热销楼盘,而价格在12000-17000元/平方米之间的物业销售相对较为平稳。
金融街地区销售市场继续以大单购买为主,因而受市场环境影响较小,整体表现平稳。中关村地区的销售价格基本保持稳定,但成交价格表现出结构性变化的特征。一方面商住项目或公寓立项的写字楼仍然是中低端客户成交的主力,该类项目的成交价格主要集中在8000-11000元/平方米之间;另一方面,高档写字楼成为大单买卖的主要对象,此类项目的售价一般在1
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