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第六章 经济评价指标与方法 第一节 效益和费用识别 投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。 一、投资与成本 （一）广义投资与成本的概念 1、投资 （1）投资的分类 广义投资 资源（资金、土地、人力、技术、管理经验、其他资源） →某项计划→报酬 房地产投资（狭义投资） 为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。 （2）一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。 （记住，一个是资产，一个是资金） 工业生产投资分类 投入 收回 固定资产投资 建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产 投入→磨损和贬值→折旧形式计入成品成本→成品销售→货币 流动资金 （投产前垫付） 1、投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件、支付工资、其他费用 2、制品、半成品、制成品占用的周转资金。 每一个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，以货币资金形式收回。 2、成本 （1）成本是人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 （2）成品和销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。 （3）生产成本+销售费用=产品的销售成本（完全成本） （4）影响成本的因素： 不同的生产技术方案； 不同的生产规模； 不同的生产组织形式； 不同的技术水平和管理水平； 不同的物资供应和产品销售条件； 不同的自然环境。 3、投资分析与企业财务会计中成本概念不完全相同，主要出别表现在： 投资分析 企业财务会计 影响因素不确定，数据不一样 影响因素确定、数据唯一 多了机会成本、沉没成本、不可预见费等 *我们把这些已经发生不可收回的支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（Sunk Cost）。Pi为回报，p i/[(1+i)^n-1]为回收。 （2）投资回收：提取折旧的方式获得； 投资回报：投资者所获得的收益率或利息率。（注意） （3）对于房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，投资回报则主要表现在开发利润。 二、经济评价指标体系 1、房地产投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。 2、盈利能力： 分类 特点 适用 静态指标 不考虑资金的时间价值，直接通过现金流量计算出来。 概略评价 动态指标 考虑资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的。 1、详细可行性研究 2、计算期较长的项目 3、清偿能力： 投资者重视、 为项目提供融资的金融机构更加重视评价结果。 4、开发投资和置业投资的经济评价指标体系 项目类型 盈利能力 清偿能力 静态 动态（一样的） 开发 投资利润率 成本利润率 销售利润率 静态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 借款偿还期 资产负债率 利息备付率 置业 投资利润率 资本金利润率、资本金净利润率 现金回报率、投资回报率 静态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 借款偿还期 资产负债率 偿债备付率 流动比率 速动比率 三、通货膨胀的影响 1、在通货膨胀的情况下，投资者往往提高对名义投资回报率的预期（记住，是回报率），因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。 2、从理论上来讲，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响。 预期收益率 随着 对通货膨胀预测 的变化而变化； 当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，收入现金流的折现值才是一个常数。 3、房地产投资分析人员进行投资分析工作的关键是：模拟典型投资者对未来市场的预期，而没必要花很多精力去寻找准确可靠的收益率和通货膨胀率。 4、通货膨胀和房地产增值 表现形式 对钱的影响 对折现率的影响 通货膨胀 资金、信用规模、总体价格水平上升 一样（一定的贬值） 导致折现率提高↑ 房地产增值 由于需求超过供给，房地产价值上升。 一样（一定的贬值） 不影响，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。 5、分析工作中，如何消除通货膨胀的影响： （1）允许未来收入及成本随着通货膨胀分别有所增加。 （2）如果现金流估算过程中没有考虑通货膨胀影响，则可在选择折现率时适当考虑 （适当调低折现率）。 第三节 动态盈利能力指标及其计算 一、财务净现值 1、概念：是指项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率（ic）,将项目计算期内各年的净现金流量这算到投资活动起始点的现值之和。 2、项目计算期： （1）出售：=开发期+销售期。 （2）出租或自营：=开发期+经营期 （3）置业投资：=经营准备期+经营期 计算期 开始时间 结束时间 开发期 购买土地使用权 项目竣工验收 销售期 正式销售（含预售） 销售完毕