清偿能力指标及其计算.doc

清偿能力指标及其计算 　　1.利息　　2.借款偿还期　　3.利息备付率　　4.偿债备付率　　5.资产负债率　　6.流动比率　　7.速动比率 　　1.利息 　　■计息规定　　·当年发生的借款，利息按半年计息　　·以前年度的借款，按全年计息　　■公式　　　　【重点难点】还本付息的方式（五种）　　■一次还本利息照付－每期只还利息不还本金，最后一期偿还本金和当期利息　　■等额还本利息照付－每期偿还等额的本金和相应的利息，总额每期减少　　■等额还本付息－每期还款相等，月供即此类　　■一次性偿付－到期一次性还本付息　　■气球法－借款期内任意偿还本息，到期末全部还清 　　【2012年真题】某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（　）万元。　　A.717.50 　　　　B.721.00　　C.724.50 　　　　D.735.00 ?? 『正确答案』C『答案解析』发生在当年的借款，按半年计息，发生在之前年份的借款，按全年计息。参见教材P201。　　 　　2.借款偿还期 　　■概念　　·是指项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间　　■应用范围　　·置业投资和开发投资后出租或自营的项目　　·开发项目用于销售时，不计算借款偿还期　　【重点难点】哪些资金可用于偿还借款　　■利润　　■折旧　　■摊销　　■其它金额 　　2.借款偿还期（续）　　■公式　　　　■判定标准　　·当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目有清偿能力 　　3.利息备付率 　　■概念　　·指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率　　·可按年计算，也可按整个借款期计算　　■ 公式　　　　税息前利润＝利润总额＋利息　　当期应付利息费用＝当期全部利息　　3.利息备付率（续） 　　■经济含义　　·表示使用项目利润偿付利息的保障倍数　　■判定标准　　·一般房地产投资项目，利息备付率应大于2 　　4.偿债备付率　　■概念　　·指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率　　·可以按年计算，也可以按整个借款期计算　　■ 公式　　　　可用于还本付息的资金＝利润总额＋折旧＋摊销＋利息　　4.偿债备付率（续）　　■经济含义　　·表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数　　■判定标准　　·一般的房地产置业投资，该指标应大于等于1.15 　　【公式梳理】　　 　　【例6－10】教材P203　　某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房增税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为2%。试计算该写字楼投资项目的偿债备付率和利息备付率指标。 　　【解析】　　第一步：计算出等额的年还本付息额（P－A）　　P＝300000,i＝7.5%,n＝30，求A　　A＝P（A/P,i,n）＝300000（P/A,7.5%,30）＝25400　　当期应还本付息资金＝25400　　　　可用于还款的资金＝利润总额＋折旧＝60000＋16000＝76000　　 　　第二步：计算出税营业利润（利润总额） 序号 项目 比例 数额（万元） 备注 1 潜在年毛租金收入 　 100000 已知 2 空置与收租损失 10% 10000 已知 3 有效毛租金收入 　 90000 1－2 4 运营费用 30% 30000 1×30% 5 营业利润 　 60000 3－4 　　第三步：计算可用于还款的资金　　　　应付利息：300000×7.5%＝22500（元）　　可用于还款的资金＝利润总额＋折旧＋利息　　＝60000＋16000＋22500＝98500　　可用于偿还利息的资金＝税息前利润　　＝利润总额＋利息　　＝60000＋22500＝82500 　　第四步，计算相关指标　　　　简化计算　　 　　【2011年真题】某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　）万元。　　A.28.73 　　 　　B