中原地产全程策划宝典课件.ppt

确定核心问题 对于这样一个处于上风上水区域的核 心地段的最后一块低密度住宅用地， 其稀缺性不言而喻！ 因此：核心问题不是盈亏的问题， 而是如何实现盈利最大化的问题？ 开发商制定目标： 比市场最高价高出30%！ 主要矛盾A 要想实现比市场最高价高出30%利润率， 就必须使得本项目在周边的高端项目中脱颖而出！ 但是同一区域不乏出色项目，如何做到脱颖而出？ 主要矛盾B 周边其他高端楼盘的质素已经很高：档次高、产品 类型丰富。而本地块规模偏小、建筑密度偏高、开 发商品牌力不强，因此走相对差异化——产品档 次、质素差异的空间很小、成本难以估计、风险太 大！ 即：走产品档次、质素差异的风险太大， 必须走绝对差异化——创新道路！ 即：不仅仅与对方不同，而且是对方所不具备的！ 主要矛盾C 1、周边高端楼盘林立，产品质素都非常高、配套也很齐全，却显得质有余而内涵不足！因此，本项目创新方向应从项目品味的精神层面为突破点！ 2、2003年在全国一线城市已经出现与生活理念或方式相结合的高端楼盘，随着房地产业的发展，市场需求逐渐上升到追求生活方式层面是大势所趋！本项目作为高端项目理应具有前瞻性，与生活理念结合起来！ 那么，本项目应该营造什么样的生活方式呢？ 主要矛盾D 方法1：“三层面相交”定位法 市场缺什么 竞争态势偏向 项目适宜做什么 项 目 定 位 “三层面相交”定位法详析 三层面 分析因素