伟业顾问-终稿2007天津市场发展报告课件.ppt

滨海新区重要的战略地位将带动天津城市发展重心的转移 发展契机二：滨海新区核心确立 滨海新区与浦东新区的对比： 2006年滨海新区经济规模，较浦东新区相差1—2年 自2001年始，滨海新区经济增长速度超过浦东新区 预计未来5年，滨海新区经济仍较保持较快增长 伴随滨海新区的快速发展，其在天津的核心地位也进一步确立 天津市区中心东移的进程将同时加速 发展契机二：滨海新区核心确立 滨海新区发展核心地位的确立，作为市区与之联系的纽带和节点区域的河东区，将直接获得巨大的发展机遇 天津站 中山门 开发区 休闲娱乐区 地铁９号线 津滨轻轨 津滨轻轨 在建，2009年初建成 规划中 天津市区 滨海新区 行政、综合服务中心 提升金融、商贸、科教、信息、旅游等现代服务职能 适当发展都市型工业 突出城市文化特色 立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚 以科技研发转化为重点，发展高新技术产业和现代服务业，提升港口服务职能 以国际港口、物流、现代加工和现代服务业为主的城区 城市经济引擎，国际港口大都市标志 发展契机二：滨海新区核心确立 天津“双城并举”的总体发展战略，使得两个核心区之间联系纽带区域的大片空白区域需要进行“填充式开发”； 发展契机三：填充式开发与区域“补涨” 新城市主义的理论指引中，填充式开发（Infill）模式最具可持续性，而河东区的大片旧厂房改造土地资源正是最适合进行填充式开发的区域； 清晰的整体规划和城市运营思路，将给投资者更大的配套支持和投资信心，地产市场具有巨大的发展潜力。 3月28日， “2007中国‘天津-河东区经贸洽谈招商周”中，河东区93块土地在北京招商，其中包括一级、二级开发，土地性质涵盖住宅、商业及工业用地。 发展契机四：总体规划和城市运营 河东区十一五整体规划： “立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型现代化新城区”。 全力打造“五区三带”，暨南站CBD中心商务区、“洋务溯源”旅游观光区、国际会议展览中心区、新开路嘉华商业聚集区和津滨大道集散物流商贸区5大区域，形成十一经路金融发展带、卫国道商贸商务发展带和新开路商贸商务发展带。 充分发挥区域优势，推动津滨大道“经济走廊”的迅速发展。 感 谢 聆 听 Thanks! 2007-04-17 伟业顾问 B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting 2007中国·天津津洽会环渤海经济高峰论坛 —— 天津房地产市场发展简报 伟业顾问 天津房地产市场发展回顾 政策导读 土地市场 商品房市场 二手房市场 滨海新区地位确立使天津产生区域联动效应，辐射多个热点区域 轨道交通等路网规划完善缩小城市距离感 环渤海经济圈带动天津整体产业结构调整进入新成长期 新家园计划使城市点面发展逐步铺开 70/90政策出台盘整天津楼市整体结构 海河改造推动六大节点区域发展提速 政策导读 土地市场 随天津市楼市外扩步伐的加大，06年天津郊区土地成交量骤增，使得当年成交量大幅回升的同时均价有所滑坡。 受04年一级市场井喷及05年“8.31大限”政策的出台迫使开发商拿地谨慎，持观望态度，当年土地成交量大幅下挫80％，而均价则突破3000元/平方米大关。同期，土地二级市场进入交易活跃期。 随着海河改造进入实质性阶段，04年天津迎来拆迁高峰期，同时使当年土地供应达700万平米,创历史新高。 从土地市场发展变化看出，天津近期将进入第二次快速发展的周期——以新区、城郊为主力，带动整体市场再一次快速增长。 土地市场 2006年成交的49块土地中，主要分布在环城四区，市区土地供应规模受限，因而成交量较低，城市热点板块出现外扩现象。 2006年公开成交49宗土地，共计347公顷，占全市商品房开发用地出让的23.4%（国土局官方指出，2006年全市商品房开发用地出让1485公顷）。总体来说，天津市经营性土地成交的市场化程度不是很高，但是随着各项制度的健全，公开交易土地将逐渐占据市场主流。 从成交区域来看，滨海新区在2006年成交量较2005年有所减少，其余各区成交量都有不同程度的增加。2006年成交土地的区域主要分布在环城四区，规模占全年成交量的62%。 土地市场 在天津市区最近两年的成交土地分布构成中，市区土地供应规模相对减少，环城四区和滨海新区供应规模增长较为明显，预示着未来市内六区的商品房市场供应相对稀缺。 而在市区土地成交数量分布上，河东区相对活跃，市内六区共有19块土地出让，河东区有7块。 面积分布上，2006年土地成交主要集中在南开区、河东区、东丽区、西青区；这预示着未来两年内，热点区域将从核心市区向新区及滨海扩散。 产业发展回归理性后