物业工程管理(基础)概述讲义精要.docVIP

物业工程管理概述讲义 亲爱的各位同事，大家下午好！ 很高兴能在这儿和大家一起交流有关于物业工程管理方面的事情；坦率的说：随着科技的进步、物业类型品质的提高，设备设施更新换代的速度非常之快，从几年前就逐渐感觉到以前所了解的、经历的一些工程操作知识现在也已经OUT了。这次是被领导“赶鸭子上架”布置的任务，面对在坐这么多的领导，心里很是紧张啊！ 相信大家也都有感触：随着人民生活水平的不断提高，对居住品质的要求也越来越高，几乎所有的开发商正在将各种先进的智能化设备设施应用于各类新建物业，以增加销售的卖点。 物业管理尤其是对大量兴建的各类高层建筑，主要体现在对机电设备的管理。实践证明，物业设备的管理不仅需要有各专业优秀的技术人员，更需要物业的管理者了解知晓一些工程设备管理的基本知识（设备的构成、技术参数、基本运行常识），尤其是项目的负责人。 相信在座的很多同事、领导已经从实际的物业工作经历中逐渐认识到，做好工程设备的维修管理是物业经营能否取得成功的一个重要关键点。具备工程管理方面的一些基本知识、了解一些常用的技术参数、会分析一些工程技术方面的基本数据。怎么有效的提高设备能效，怎么合理运行使用设备、如何有效地降低物业管理中的能耗取得更多的管理利润。在物业费单价不变，工资、物料飞快上涨的背景下，设备维修材料的支出和能源费用的控制显然已经成为物业经营管理的重要问题，用好、管好、修好 物业内的设备设施，有效的降低工程管理成本不仅仅是工程部的职责也是每一个物业管理者的一项重要工作职能。 ☆工程管理在物业管理的角色 ○吃住行、工作、娱乐等一切生活的基础保障要素 ○客户对“无形服务”的关键感受所在 ○客户投诉的重点、难点 ○影响服务费用收取的关键点 ○运行管理成本占总支出成本比例较大（40%-60%） 1.房屋建筑卫生设备(1)室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。 　②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。 　③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。 　　一般情况下，人工方法提供系修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。 (2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类： 　②工业区废水管道。排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。 (3)热水供应设备。热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。 (4)供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由下列3部分组成： 　②输热部分。是热量输送管网，如室外供暖管道。 　③散热部分。是热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等。 (5)消防设备。目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。 (6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。 (7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机。单体空调机较为简单，在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。 2.房屋建筑电气设备 (1)供电及照明设备。供电设备有： 　②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。 　③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。 　④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。 　　照明设备包括：开关、插座和各种照明灯具。 (2)弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有：通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。 (3)电梯设备。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下： (包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。 　③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。 　④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关2种)、控制柜、选层器、楼层呼梯显示灯按钮、