物业项目管理手册精要.doc

项目管理手册  目 录 1 手册说明 2 项目组织管理 2. 项目经理工作条例 2. 项目开发经营责任书（范本） 2. 项目部组建、解散及员工管理办法 3 项目目标管理 3.1 项目目标管理办法 目标偏差原因分析与纠正、预防措施表 3.2 项目后评价实施办法 4 项目流程管理 4. 土地投标管理办法 4. 项目可行性研究管理规程 项目可行性研究与评审、决策流程图 项目可行性研究报告评审意见书 4. 项目证照手续管理办法 4. 设计策划管理办法 4. 设计委托与设计方案评审管理办法 设计评审要点 4.6 施工图会审与技术交底管理办法 4.7 工程开工准备管理办法 4. 项目现场例会制度 4. 项目进度控制管理办法 4. 工程质量控制管理办法 4. 工程造价控制管理办法 4. 设计变更管理规程 4.13 工程核价及现场签证管理办法 工程签证单（工程签证内部评审表） 工程签证 4.14 工程决（结）算管理规程 工程结算资料交接清单 4. 配套工程管理办法 4.安全生产文明施工管理办法 4. 工程验收备案管理规程 4. 物业交接验收管理规程 4. 项目经济技术资料管理办法 4.20 突发事件应急预案管理办法 1 手册说明 1、手册内容 而编制—— 公司项目管理体系的范围； —— 公司关于项目管理体系要求的关键制度、规程文件。 2、适用范围 本手册适用适用于公司的项目管理工作，包括土地投标、项目可行性研究、规划设计、施工管理、验收交付等项目开发全过程的管理。 3、项目管理指导思想 根据房地产开发的特点及公司的实际情况，本手册的制度内容充分体现了以下指导思想： （1） 关键控制点 为了提高公司资金效益和项目的投资利润率，项目管理的各项工作必须以计划（目标）管理为前提，加强对项目开发过程的关键时间节点和关键过程（工作）的控制。 （2） 监督与约束 在保证工作接口关系清晰、明确的前提下，在招标采购、预结算审核等工作中充分监督与约束机制，预防工作失误和有悖于职业操守行为的发生。 4、用语解释（本手册出现的术语或简称） 公司、本公司——公司本部——是公司所在办公场所和所有部门、人员，不含下属项目部； ——是指公司直属的、不具有独立法人资格的本地项目管理组织； 各部门、各职能部门——是指公司本部所属等管理体系所覆盖的各职能管理机构层——是指公司总经理； 分管领导、分管副总经理——是指公司分管或主管某项工作、； 负责人——指各部门经理； 项目经理、项目负责人——项目部第一责任人。 5、手册管理 本手册为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜由公司人力资源部统一负责，未经公司总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源部，办理核收登记。 本手册除持有人外，相关文件、规定应发放至有关执行人员，人力资源部做好复印和发放登记。 手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公司或人员。 在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到人力资源部。人力资源部每半年一次对手册的适应性、有效性进行评审，必要时对手册予以修改，执行文件管理规程的有关规定。 项目项目经理工作条例 第一章 总则 第一条 为了明确项目经理的任职条件、职责、权限，规范项目经理的选聘、解职、解聘程序，加强对项目经理的薪酬和考核管理，建立对项目经理的约束和监督机制，特制订本办法。 第二条 项目经理是公司在开发项目上的指定代理人，是负责履行合同义务、执行合同条款、承担合同责任的合法当事人。项目经理对项目目标的实现负有与职权对等的有限责任，是项目日常开发经营工作的核心。 第三条 本办法适用于公司投资的、对项目具有实际控制权的项目经理的选聘、解聘、薪酬、考核等。 第二章 项目经理的聘任 第四条 项目经理应具备以下基本条件： （一） 身体健康，具有大学以上学历，具有与所承担项目相适应的中级以上专业技术职称、五年以上的房地产开发企业工作经历和管理岗位的工作经验； （二） 掌握一定的房地产开发、工程技术、工程管理、市场营销等方面的专业技术知识和投资管理知识，熟悉有关规程、规范、法规等； （三） 有较强的组织协调能力、判断决策能力和人际沟通交往能力； （四） 具有良好的个人履历及职业道德品质记录，廉洁自律、诚实守信、遵纪守法、勤勉工作，自觉维护社会公共利益和企业利益； （五） 认同公司文化，认可项目开发理念； （六） 在公司工作时间超过两年，期间担任部门负责人时间满一年，且连续两年考核业绩为（含）以上。 注： 1、特殊情形，经公司