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整体规划设计指导思想 n以人为本，满足多方需求 本项目规划应对不同人群的多方面需求做出响应，以环境空间特征对人实现主动接应， 争取最大程度的亲和，使之成为真正体现“以人为本，人与自然共存＂思想的户外空间。 同时本项目不仅仅是住宅或者商业区，而是一个综合生活区，要求项目要有完善的配套 设施，满足人们多方面的生活需求。 n可持续性 本项目由于地块大周期长，项目规划设计在思想上不仅应该符合现代人的思维模式和 审美情趣，同时应该放眼未来，满足可持续发展的全球主题，节约能源，保护生态， 提倡低碳生活。 n经济性 项目住宅档次定位为中档然后逐步走高，因此在规划设计中无需一位的追求高档、豪 华，必须考虑不必要的建设成本，保证开发商的利润空间，例如停车为可以尽量安排在 地上，部分区域可以结合地势设置半地下车库。 房市金碟 央 公 园 项目规划初步设计概念方案： 高层组团+教育配套 设计说明： ?项目地块较大应该划分 成多个组团进行分期打 造； ?中端高层物业组图设置 在临路以及高铁两侧，高 端类别墅洋房物业结合山 地地形设置于地块中心区 域； ?配套教育分部与各组图 中，在满足各个区域的服 务半径的同时，同样分期 开发； ?商业主要临路布置，在 芙蓉路与伊莱克大道交界 处设置较为集中的大商 业； ?高铁两侧设置绿化隔离 带，减少对周围物业的影 响，同时建议在项目内打 造中央景观公园弥补项目 在景观部分的缺乏，提升 物业价值。 集中商业 高层组团 类别墅+洋房组团 酒店 高层组团+教育 配套 中 高铁绿化带 高层组团+教育配套 高层组团 开 发 方 向 p A A 整体开发思路 p 整体开发策略 n 清晰制定大分区开发战略 ? 以高性价比的高层物业作为启动，快速回笼资金 ? 高低搭配，滚动开发，通过高端物业和资源的投入，实现地块价值的有序释放 ? 在不影响整体价值的前提下，根据用地资源条件，打造多元产品线并实现产品升值 与提升 n 灵活控制小分期战术 ? 根据市场情况，灵活制定各区的内部滚动开发战术产品升级与提升 大分区开发战略 ? 整体地块由西往东开发方向，把地块划分为初期、 中期及后期三大开发分区 分期 地块 地块分析 占地（万m2） 673亩 开发 首期 开发 B 临芙蓉路和伊莱克斯大 道，通达性好昭示性好 部分地块在项目中心 处，地块价值高， 44.9 37 开发初期 A B 555.6亩 中期 开发 后期 C D 临芙蓉路，通达性较好 有高铁影响，同时目前 通达性价差 29.5 48 开发中期 C 422亩 D 721亩 开发后期 开 发 方 向 p A A D 整体指标平衡策略—开发强度由低至高，整体满足综合容积率2.0左右 各期容积率范围取值 ? 根据各地块属性不同,住宅产品设计特点有所侧重,容积率取值范围有所变化 分期 初期 中期 远期 住宅物业类型 高层电梯洋+多层 洋房物业 高层电梯洋+少量 类别墅物业 高层电梯洋房 容积率区间 2.0-2.5 1.5-2.0 2.0-2.5 容积率取值分析 近期区域发展未成熟,通过适当降低容积率取值,设置多层洋房,提升项目档次,形成 差异化竞争； 中期居住成熟度日益完善,景观资源好,居住价值高,建议适当调高容积率取值,设置 类别墅产品,使价值最大化释放； 地块受高铁影响，但地块已具备成熟生活配套, 住宅价值不会有太大降低，同时物 业建议以中端的高层为主。 物业类型： 高层电梯洋(18F)+多 p 各期占地及开发量估算 层洋房（5F） 673亩 分期 地块占地 容积率区间 总建筑面积 销售周期 B 555.6亩 物业类型： 高层电梯洋(18F)+类 别墅产品（3F） 初期 中期 约44.9万m2 约66.5万m2 2.0-2.5 1.5-2.0 约75-100万m2 约90万-120万m2 4-6年 6-8年 远期 总计 约48万m2 约159万m2 2.0-2.5 2.0 约80-108万m2 约300万m2 4-6年 14-20年 C 422亩 721亩 物业类型： 高层电梯洋(18F） p p p p - 1 整体商业体量指标分析—项目商业配套规模推算 项目商业配套规模初步推算 ? 项目商业配套以满足项目内部自身需求为主，以社区服务作为项目商业配套的主要出发点 ? 项目商业配套规模建议按人均