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第六章 房地产产品与供求 房地产产品 服务 在现代房地产经济中房地产服务变得日益重要，属于房地产产品中看不见、摸不着但人们可以感受到的劳务部分。 居住性物业管理 生产性物业管理 中介经纪 咨询 价格评估 房地产信息 房地产法律 内在 房地产产品的类型 主要类型房地产产品的特性 主要类型房地产产品的特性 （二）办公楼产品的特性 1.与地区经济增长前景密切相关 2.区位质量的影响较大 3.集聚效应明显 4.办公楼本身品质与客户品质的一致性 5.受基础设施配套情况的影响较大 主要类型房地产产品的特性 （三）商业用房产品的特性 1.与人们对商品和服务的需求相关 2.与地区经济发展状况密切相关 3.与人口密集度密切相关 4.受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影响较大 5.受交通状况的影响较大 房地产需求的含义 从微观经济角度看，是指消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定时期内和一定的价格水平上，愿意购买的房地产商品量。 从宏观经济角度看，是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。 房地产需求的特点 1.整体性 房产与地产是统一的集合体，二者不可分割。对房产需求即对地产需求 2.区域性 无法移动地区性强1.大部分需求为本地区工商企业居民2.区域差异大 3.层次性 1.功能性层次、2结构性层次。 房地产消费的类型 1、生产性需求 企业生产单位，服务单位。 2、消费性需求 住宅需求 3、投资性需求 市场润滑剂，炒作诱因 影响房地产需求的主要因素 （一）国民经济发展水平 （二）居民收入水平和消费结构 （三）房地产价格 （四）城市化水平 （五）国家有关经济政策 （六）消费者对未来的预期 房地产需求弹性 根据经济学的一般原理，房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。 房地产需求的收入弹性 （二）房地产需求的收入弹性 房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示房地产需求量变动对收入变动的反应程度。 房地产的潜在需求 房地产的有效需求 房地产供给的含义 房地产供给的特点 房地产供给的主要因素 房地产供给弹性 根据经济学的一般原理，房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变动的比率所引起的房地产供应量变动的比率，它表示房地产供应量变动对房地产价格变动的反应程度。 供给弹性 供给弹性 供给弹性 房地产供求均衡概述 房地产供求均衡是指刚地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。 房地产供求均衡概述 房地产供求均衡是指刚地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。 房地产供求总量和非均衡 总量均很是指包括所有房地产产品在内的总需求量和总供给量之间达到均衡状态，在这种状态下，市场上所有的参与者，如房地产开发商、普通消费者、使用房地产产品的企业等各类机构，都没有动力改变自己行为的状态，即供给与需求的失衡状态，这是指房地产产品在当前市场价格水平上，供给量与需求总量之间不一致的经济运行状态 一、总量性供不应求状态供过于求状态 总量性供不应求 是指房地产市场中房地产产品供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局，或称卖方市场。 总量性供过于求 通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节，出现买方市场。 房地产供求结构均衡和非均衡 所谓结构性失衡是指某一类或几类房地产产品出现供求不平衡的状态 一、经营性房地产产品开发时滞长 二、投资渠道匮乏，对部分房地产产品的投资性需求水平持续增长 三、人口迁移对住宅的需求水平持续增长 四、各类投资主体对未来的预期发生偏差 房地产供求动态均衡和非均衡 所谓房地产供求动态均衡是指随着时间的退役，受价格信号的指引，各类房地产市场参与主体根据自身的状况调节供给或需求行为，进而导致房地产供求向均衡位置移动，也可以理解为房地产供求关系在时间进程中趋向于均衡的动态过程。 房地产供求动态均衡和非均衡 房地产供求动态均衡的条件 1、进一步推动房地产市场化进程，奠定市场价格引导企业和各类房地产用户行为的基础（前提条件） 2、完善房地产市场体系，完善供求体系 3、着重培育房地产产品的有效需求，注重供需总量平衡 4、以需定产，以需促供，注重供需结构协调 Ed：房地产商品需求的价格弹性系数 P：房地产商品的价格 Q：房地产商品的需求量 其余两个是变动量 Ed：房地产需求的收入弹性系数 Y：消费者的可支配收入