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合肥N1405地块调研报告 2014年9月18日 2009-2014年合肥住宅单月销售量一览表（单位：套） 2013-2014年合肥住宅单月销售量一览表（单位：套） 2009-2014年合肥住宅单月销售均价一览表（单位：元/㎡） 2013-2014年合肥住宅单月销售均价一览表（单位：元/㎡） 8月份合肥住宅销量前10名 2009-2013年合肥商业成交套数 2013年合肥各区域商业销售面积及均价 2013年1-12月全市商业销售面积TOP10 地块地处庐阳区，紧邻蜀山区，地处西一环、北一环的交汇处，南邻南淝河 地块卫星图 地块四周及地块现状 地铁规划：黄色为3号线，设置四里河站点，地块需配置一个2000平米的地铁广场 地块价值分析表 地块SWOT分析 周边地块成交信息 周边地块成交信息 N1402地块信息 周边竞品分析——万科森林公园 周边竞品分析——明发商业广场 结论 一、合肥住宅市场比较健康，刚需强劲，价格稳中有升，继续看好未来住宅市场； 二、商业市场以低总价的铺位去化为主，综合体及高总价商铺去化并不理想，未来无论从销售还是经营角度，均存在较大风险； 三、本项目周边地价普遍在450-720万/亩之间。根据测算，本地块合理价位在500-600万/亩之间。 四、项目未来盈利关键点在于商铺的销售价格及去化量，因为占有量比较大，占小区总建的30%，所以未来商业整体规划非常重要； 五、根据调整规划，地块附近路口会设置地铁站，本项目商业由希望成为地铁上盖商铺，未来可投资价值会大大增大。 六、总体而言，本地块地段非常稀缺，在地价合理及未来商业规划良好的前提下，可进行投资。 435；7000 645；约7500 426；精装9500 610；7500 520；7200 485；7300 725；9500（精装） 瑞463；7800 8500 7500 地价（元/亩）；均价（元/平米） 说明： 2012年 2013年 2014年 地块出让时间 N1405 N1402 ?庐阳区潜山路以北、南淝河以东13.65亩N1402地块由安徽华力控股有限公司竞得，成交价311万元/亩, 楼面地价：1196.1元/㎡，总价4245.15万元：，溢价率3.6%。 庐阳区N1402地块东至用地界线，南至潜山路，西至绿线位置，北至规划支路 。 土地出让面积13.65亩，规划用途商业服务业设施用地，土地出让40年，容积率≤3.9，绿地率 ≥20%，建筑密度≤28% 该地块规划为纯商业用地，总建面约35500平米。 与本地块一路之隔。 沿街商铺1复2均价23000，底商均价40000 商铺销售价格 100-200 商铺主力面积 80% 住宅销售率 2013年6月22日 首次开盘日期 9400 在售住宅均价 98-141 住宅主力面积 一期2069个 车位 一期2500套 总户数 2.7 容积率 140万方 总建面 52万方 总占地 均价426万/亩，楼面价2365元/平米 地价 2012年9月 拿地时间 北二环路与四里河路交汇处 地址 庐阳区 区域 万科森林公园 项目名称 简介：明发商业广场是中国房地产百强企业——香港明发集团倾力打造的安徽首个欢乐主题SHOPPINGMALL，是集购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化、居住于一体的超大型SHOPPINGMALL，是市委、市政府招商引资的重点项目，被列为合肥市“1346”重点建设工程。项目占地约300亩，总建筑面积约58万平方米，项目总投资逾20亿元。商业建筑地上3层、地下1层，总面积约36万平方米。60%商业自持，统一招商、统一管理。 现状：目前该项目住宅已销售完毕，商场运营状况惨淡，仅外街和永辉超市、以及酒店经营状况尚可，内街及二层以上基本是空铺，无商家问津。整个商场空置率预计达80%。 地块测算 E:\精享裕集团\合肥项目\测算\N1405地价估算（合肥）(吴140917).xls * 2014上半年合肥九区住宅市场概况 （蜀山区，包河区，庐阳区，瑶海区，高新区，政务区，经开区，新站区，滨湖区） 上半年供求趋于平衡，成交下滑明显，市场存量保持在合理健康范围 2014年上半年土地市场供求双双下滑，开发商拿地热情经历前五个月的热情高涨到6月的逐渐回落，土地市场下行趋势明显。 上半年土地供应7207亩，同比下滑26.8%，成交5732亩，同比下降22.3%，成交金额209.3亿元，同比上涨5.6%； 前五个月开发商拿地热情持续高涨，5月成交量和成交价达到上半年最高峰，； 6月土地市场成交量虽然较5月基本持平，但成交金额大幅缩水，主要是非商品房地块成交拉低成交总价。 上半年市场/土地市场 上半年市场/住宅市场/供求分析 1-6月合肥九区成交维稳，成交量467.3万㎡，同比下降6.9%，供求关系趋于平衡，环比去年同期