郴州市美美世界商业广场策划定位报告.ppt

* 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 带租约销售模式优势 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回笼资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内业主获得稳定收益。 适用项目： 有强势招商力量支持：商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。 * 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 自持与销售部分如何计划才能使开发风险最低且利润最大化？ 以稳定整体商业体为目标尽量提高销售面积 住宅、公寓 集中商业 临商业街 特色商业街区 超市、电器 销售 主力店自持，其余销售 主力店自持，其余销售 主力店自持，其余销售 我司建议：商业销售占总面积的60%，自持40%。 原因： 自持部分过多，销售面积减少，则短期之内回笼资金较少，会对初期开发商带来很大压力，不利于后期滚动开发。 * 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 销售中心原则 预热期 认筹期 开盘期 强销期 保温期 持续期 尾盘期 一个中心 7各阶段 多点开花 保持定位主题不变的情况下，有阶段性并有延续性的进行宣传造势。 关于营销推广的地区性万不可拘泥于一点进行长时间推进，可结合项目本地有关周边区域进行联动 * 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 销售模式 多点分销 人海战术 海陆空 数据库支持营销 军事化团队 本地售楼中心不能满足每日客户认知和谈判需求，置多个分销点同时进行销售，将会使销售事半功倍 只有持续进行高强度客户谈判才能有更效率的成交结果。所 以每个售楼中心人数就是必备的关键 “海陆空”式营销手段能够快速将项目推行入市，并不断扩 大项目宣传力度，为之后项目销售打下坚实基础。 公司成立系统的客户管理体系，其中统计大批量房地产客户 资源，因此前期很长一段时间内大批量约访，能够尽快进入 热销状态。 销售团队采用军事化管理制度，从始自终按高效率、高素质 优质团队标准进行工作 加快去化率 提升售价 * 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 推广策略主题营销 以特诱人 以独特多维缤纷生活，聚集人气 以势带销 先树立项目形象，以形象带动销售 高举高打 倡导本案理念、生活方式、形成创意文化 * 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 推广包装策略 ————包装形象适当高于项目形象 空间联想效应：包装的关键在于建立起客户对项目的想像空间。具体而言，就是要塑造出 良好的项目形象和发展前景，以吸引租客和买家。 调性：总体体现时尚、明快、大气的风格，渗入大量欧美文化元素和符号，烘托热烈、欢乐 的气氛。色块上使用鲜艳的红、橙、黄等颜色，形成视觉爆炸效果。 形象体现：模型、效果图、招商手册、楼书、海报、广告等各个方面，项目中高档次形象 始终贯穿其中 * 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 整体营销战略 夺眼球 引发关注，成为事件 直击营销 各层客户群直击营销 跨界联合营销 利用多方资源联动， 撬动整体市场 * 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 首先，进行大规模的招商，吸引品牌商家进驻经营，然后招商与招租工作同步进行，待租赁情况理想之后，再实行租售结合，开始销售已带租约的商铺，实现资金的快速回笼，为后期商业街的运作和继续推广提供充足的资金支持。 招商合作方式：纯出租针对大中型商家 1、租售整体策略 * 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 2、租售方法 招商方法：以形象广告配合直销，并举行公关活动和事件行销，如招商发布会等； 销售方法：以促销广告为主，运用带租约发售、优惠促销等销售手段，同时提供灵活付款方式 * 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 招商原则：经营面积从大到小，商家规模从大到小从难到易，保证经营规划的完整性和系统性； 招租原则：经营管理先行，经营类别互补，品牌店和特色店优先； 销售控制：优劣搭配，分期推出，分批限量发售 3、租售控制 * 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 根据前期推广活动（无底价竞买活动）反映的市场价格承受力信息，并参照前报告价格定位原则（考虑合理利润率），确定商铺的销售价格； 前期招商：让利入市，提供较长的免租期，守候期内风险共担，待成熟畅旺之后再高额递增； 销售阶段：采用市场比较法，低开高走，利用商铺位置差异制造不断升值的市场形象； 开业阶段：视销售情况对售价进行调整，实施延续前期价格策略的价格方针。 价格策略 * 营销策略 永联恒泰 北京顾问机构 项目新闻发布会、商业签约仪式 目的及意义： 项目在整体形象完成之后，通过正式的新闻发 布会正式亮相，利用开发品牌及商业管理公司 品牌，市场造势，借机举行商业入驻意向签 约、招商主力品牌签约等仪式，在市场上高调 发出声音，为整体项目的