发展我国住房抵贷款的制约因素与对策研究.pdf

发展我国住房抵押贷款的制约因素与对策研究 随着住房制度改革进程的加快，住房供求市场化程度迅速提高，对加 快完善住房金融服务体系的要求也越来越为强烈。从微观层面上而言，住 房由国家或企业包办的时代结束之后，个人就需要到市场上购买商品住 房，支付市场价格。但是，数倍于家庭收入的住房价格使大多数居民不可 能一次性付清所有购房款，需要助于金融机构的住房抵押贷款来提前实现 购房愿望。这就意味着，我国住房金融的重心必须从支持住房供给转向支 持住房需求，即业界所谓的从“贴砖头”转向“贴人头”。从宏观层面而言， 培育与发展住房金融市场能够为我国金融市场的整体发展创造良好的环 境。一个有效运作的住房抵押贷款市场能够加强金融市场上的竞争，促使 其他资本市场保持高效运作；相反，一个功能缺损的住房抵押贷款市场则 很可能同时损害到其他资本市场的运作。例如，当政府通过补贴或赋予特 权扶持部分金融机构开展住房金融业务时，就必定同时伴随着向其他资本 市场征收隐性税收或施加限制。更进一步而言，健全的住房金融市场能够 通过放宽居民面临的信贷约束，提高住房市场需求，从而带动经济增长。 l对住房抵押贷款基本理论的研究 1．1住房市场的需求 1．1．1影响住房需求的因素 与其他商品相类似，对住房的需求也必然受消费者的偏好、收入水 平、住房的相对价格等因素的影响，由于购买住房也是一种投资手段，因 此对其需求在短期内也会受到投机行为的影响。在购房者普遍借助于抵压 贷款支付房款的情况下，市场利率的变化会通过改变住房抵押贷款的贷款利 率，影响贷款利息支出而影响住房需求。然而，影响住房需求的最为重要 的因素则是人口。人口增量的多寡基本上决定了未来住房需求的变化趋 势。人口存量中的家庭结构、年龄分布、职业构成等因素都会对住房需求 产生影响。 1．1．2当前我国居民住房需求的特征 由于住房制度改革仍在继续深化推行之中，以及受我国特有的文化环 境等因素的影响，当前我国居民的住房需求在微观层面上又有其特殊的表 现。 (1)住房需求体现出特有的体制性特征 居民住房需求中的体制性特征首先表现为对福利性住房的需求与对市 场商品房的需求并存，且各自具有完全不同的形成机制。福利房由计划手 段配置，其租金同市场上商品房的价格不存在直接的对应关系。随着住房 分配货币化改革的推行，这一格局逐渐被打破，取而代之的是经济适用住 房与市场商品房的并存。事实上经济适用房也是一种商品房，只是它具有 较低的土地成本，因而售价也低，对其购买仅局限于符合条件的中低收入 居民。其次，由于目前我国的户籍管理制度、就业制度、社会保障制度对 非城镇居民流入城市的限制，使得对城镇商品房的需求也主要来自于城镇 居民，但这些限制正随着城市户口政策、人才引进政策而逐步放宽。第 三，动态地看，住房制度改革所造成的制度环境的变化对居民的住房需求 影响很大，随着非市场化配置的福利性住房分配减少，居民对市场化住房 的消费意识正在提高，个人购房的比例有所上升。据统计，全国个人购买 发达城市个人购房比例更高，2000年北京内销商品房个人购买比例高达 77．29％。 (2)住房消费体现出特有的年龄结构特点 对北京市个人购买商品房情况的一项统计调查结果显示：年龄在25． 35岁的年轻人成为1997年以来个人买房最强的消费群体，占个人买房比 例的61．11％．这与国外住房需求的年龄结构特点有明显的差别。以美国为 例，住房的最主要需求群体的年龄在35．55岁之间，并以40岁与50岁为 中心形成两个需求高峰，分别对应于居民收入的高速增长期与家庭总收入 的最高期。造成这种差别的原因很多，也包括我国特有的文化因素在内。 首先，目前我国就业群体中年轻人拥有较高的收入水平，这同他们接受过 高等教育，人力资本含量较高有关系。年轻购房者中有72．2％拥有大专以 上学历，51．5％的家庭月平均收入在4000元以上；其次，由于我国特有的 文化传统因素，父母对年轻一代的购房置业行为十分关心，往往为其子女 提供财力上的鼎力支持，从而相对提高了年轻人的购房能力． (3)住房消费群体中初次购房置业者占多数 所谓初次购房置业，是指原来不拥有不动产，而是初次到市场上去 购买商品房。目前我国这一类型的购房置业者占了多数，这是因为一方面 作为购房者主体的年轻人刚刚走出原有的家庭，踏上工作岗位，尚处于初 次购房的年龄阶段。另一方面，在我国长期以来所实行的低租金的住房福 利分配制度下，居民只是住房的承租者，而非住房