某市某某别墅项目投资投资可研建议书.doc

坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 详细摘要 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 第一部分 项目决策背景——七大利好因素 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 一、XX市经济保持着快速健康的发展； 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 二、XX市房地产市场供销两旺，持续看好； 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 三、XX别墅市场全面繁荣，量价齐升； 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 四、XX市XX区发展势头良好； 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里； 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 六、XX镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了XX新镇建设的序幕2月28日，XX区土地开发中心与深圳金地集团、XX嘉宝集团就占地140公顷的“格林风范”居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式作为XX区目前最大的房地产开发项目，以及整个XX星城规划中最先启动的项目，XX镇国际化社区——“格林风范”的启动标志着XX区房地产业步入了全新的发展格局它的开发拉开了XX新镇建设的序幕，与本市宝山区、普陀区接壤，北至蕴藻浜、南接丰翔路、东临中槎浦河、西靠沪嘉高速公路 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 3800 92 4130 皇府别墅 3800 95 4000 绿谷别墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康桥半岛 5000 110 4545 算术平均值 4499 XX别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000元/平方米，中价位：4500元/平方米，高价位：5000元/平方米。 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 2、根据XX市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价4050元/平方米以上。 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 结论：XX别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000元/平方米，中价位：4500元/平方米，高价位：5000元/平方米。 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 二、XX别墅4000——5000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 三、分析各价位下的均价的销售风险 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 综合结论： 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择4500元/平方米入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位拔升。 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 第六部分 项目的投资收益分析 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 一、销售收入预测 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 二、别墅成本预测 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 三、项目利润测算 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 利润指标的测算： 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 单位毛利=项目利润/销售面积=1013.97元/元/9% 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 四、现金流量测算 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 内部收益率为76.32%， 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 核心指标的基本要求（参考）： 内部收益率≥25%。 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 五、经济指标汇总 经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元） 备注 销售收入 4542 8635 住宅销售收入 直接成本 3290 6254 开发成本 总投资 3400 6463 开发成本+期间费用 　 1719 税后利润 　 1151 内部收益率 73.32% 使累计净现值为零的贴现率 销售净利率 13.33% 项目净利润/销售收入×100% 总投资回报率 17.81% 项目净利润/项目总投资×100% 六、敏感性分析 坚持以科技为先导，靠信誉求发展的经营理念，在激烈的市场 就该项目的销售收入、可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析，得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降10%、成本上升超过10%时，项目的销售净利率低于9%，项目的投资回报将受到一定的影响。 坚持以科技为先导，靠信誉