6.路线价法流程.docVIP

路线价法 名词解释 城镇街道两侧的商业用地，如图11-4（a）、（b）、（c）、（d）所示，即使它们的位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，例如长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，以及是一面临街还是前后两面临街、街角地等，价值会有所不同，而且差异可能很大。凭直觉就可以作出以下判断：在图11-4（a）中，地块a的价值大于地块b的价值；在图11-4（b）中，地块c的价值大于地块d的价值；在图11-4（c）中，地块e的价值大于地块f的价值；在图114（d）中，地块g的价值大于地块h的价值。如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商业用地的价值，则可以采用路线价法。 路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。 路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的“可比实例价格”；该街道其他临街土地的价值，是以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况、临街宽度等，进行适当的调整求得。这些调整，可视为“房地产状况调整”。 路线价法与一般的市场法主要有以下3点不同：①不做“交易情况修正”和“市场状况调整”，只做“房地产状况调整”。②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先分别对每个“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。③利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”—该街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。 在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。即“交易情况修正”和“市场状况调整”已提前在求取路线价中进行了。 路线价法适用的估价对象和条件 路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。 市场法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行估价的方法—批量估价（mass appraisal），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、房地产征收补偿或者其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情形。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。 路线价法估价的操作步骤 运用路线价法估价一般分为以下6个步骤： ①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价格 五、制作价格修正率表 价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。 (一)?临街深度价格修正率表 临街深度价格修正率表通常简称深度价格修正率表，也称为深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递减率制作出来的。 1、临街深度价格递减率 一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，因其离街道越远，通达性越差，价值也就越小。假设把一宗临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值大于远离街道的细条的价值。。如果将各细条的价值折算为相对数，便可以得到临街深度价格递减率。 ? （1）四三二一法则 最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是“四三二一法则（four—three—two—one rule）”。该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图11-6所示。各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。例如，一宗临街深度为100英尺、临街宽度为50英尺的土地，总价为100万元，从街道方向算起，该土地四个等份的价值分别为40万元、30万元、20万元和10万元。 如果超过100英尺，则以“九八七六法则”来补充，即超过100英尺的第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%