第章物业服务企业讲解.pptVIP

1）办公室。是总经理室领导下的综合行政管理部门，负责处理日常行政事务、管理公司的人事档案和后勤工作。2）财务部。负责统筹整个公司物业管理费用的收入和支出。3）工程部。企业的重要技术部门。保障物业管理区内设备的正常运转。4）综合管理部。体现物业管理职能的核心部门，负责对各管理处实施全面的指导、协调和管理。主要是对外宣传和对内协调的职能。 5）保安部。负责物业管理区域内的治安保卫、车辆和消防安全管理，维护物业管理区域内的人身和财产安全，保证正常的工作生活秩序。6）保洁绿化部。负责物业清洁卫生、环境美化7）经营发展部。负责筹划和从事各种经营项目，为业主提供全方位的生活、办公服务。 案例：物业管理人员入室引起的误会…… 某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也没有反应，阿霞便怀着好厅的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一个陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问：阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。 试分析：1、阿霞错在哪里？2、如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？3、你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？ 1、其实阿霞本意是好的！但就是缺乏处理此类事件的经验，单独一个人进入业主家里，就算你是好意也会被业主误解。2、最好的处理办法是赶快通知管理处，管理处一方面可以通过电话和业主联系，让业主赶快回家，以确认家中是否被盗窃。另一方面，管理处相关负责人要和保安赶快到现场，如实在业主联系不上，必须最少两个人同时进入业主家里，这样，有了物业保安的参与，即使业主发现，也一般不会误解。 3、事情已如此，一方面管理处要求清洁工向业主道歉，另一方面也要把情况向业主讲清楚，希望得到业主的谅解；最好让业主看一下家里，看是否有东西丢失，以确认清洁工的清白，一般这样处理业主不会故意刁难，只要在情在理，业主都会谅解的。处理完后，一定要加强清洁工在处理此类事件的培训，以避免误会的再次产生。 业主 业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的.都是指物业(产权)所有者. 房屋租赁人是不是业主？（思考） 房屋租赁人能不能参加业主大会？ 一、业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。 二、业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 业主大会 业主大会 指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。 成立条件 ：住宅物业出售并交付使用的建筑面积达到50%以上或者首套住宅交付使用满两年的，该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会筹备组，选举产生业主委员会。 业主大会会议分：定期会议 临时会议 　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 　　出现业主大会议事规则规定的应该召开业主大会临时会议时，业主委员会应该组织召开业主大会临时会议。 主要议题 （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设