房地产经济学房地产的供求关系.ppt

第三节 房地产市场的供求均衡 一、房地产市场的供求均衡状态 所谓房地产市场的供求均衡，即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。 价格 p O 数量Q P1 P0 P2 D S E 剩余M 短缺N 房地产市场供给与需求的均衡 第三节 房地产市场的供求均衡 二、房地产市场供求非均衡 房地产市场的供求非均衡状态表现为: （一）总量性供不应求的状态； （二）总量供过于求的状态； （三）结构性供求失衡的状态。 三、改善当前房地产供求关系的思路和措施： （一）实现中国房地产市场的供求均衡的基本思路是： 一是必须把住房保障问题同房地产市场运行与调控区分开； 二是对市场问题要尽量采用经济手段调控，短期内要灵活调控需求和供应，长期则要适当增加供应，适当抑制需求； 三是政府要引导舆论正确认识当前较高房价的成因，不要简单地与国外水平相比，并在此基础上制订科学的调控目标； 四是要让群众意识到政府进行房地产市场的调控是必需的，调控既是社会保障与尊重人权的需要，也是房地产业可持续发展的需要。 （二）增加住宅，尤其是小户型住宅及其用地的供应的具体措施： 1.一级市场土地供应要变机械控制为动态控制； 2.调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保住宅用地指标； 3.调整规划思路，对新批住宅项目要提高容积率； 4.加快旧城尤其是“城中村”改造，增加住宅供应； 5.划小出让地块面积，减少千亩大盘，从而提高土地出让的竞争性。 （三）加大对改善性需求、投资需求和投机需求的调节力度： 1.通过行政立法抑制房地产的过度需求； 2.通过房地产税按面积梯度进行调控，以正确引导房地产需求； 3.通过贷款首付的按面积梯度调控来抑制房地产需求的膨胀； 4.通过贷款利率的灵活调控来影响房地产市场的需求； 5.通过对贷款期限的按面积梯度调控来调节房地产市场需求。 第四章 房地产供求关系 本章纲要 房地产市场的需求 一 房地产市场的供给 二 房地产需求的内涵和特点 房地产需求的影响因素 房地产需求函数与需求曲线 房地产需求的弹性 房地产供给的内涵和特点 房地产供给的影响因素 房地产供给函数与供给曲线 房地产供给的弹性 房地产市场的供求均衡 三 房地产市场的供求均衡状态 房地产市场的供求非均衡 改善当前房地产供求关系的思路与措施 第一节 房地产市场的需求 一、房地产需求的内涵和特点 （一）房地产需求的内涵 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个体消费者），在特定的时期内和一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。 形成房地产需求有两个必要条件：一是购买房地产的欲望；二是购买房地产的能力。 房地产需求是指社会对房地产市场的总需求。 （二）房地产需求的特点 整体性 地产和房产的需求不可分割 需求的区域性 需求绝大部分来自本地区或本区域内的工商企业和居民的需求； 在同一城市的不同地段，需求也可以有很大差异。 需求的层次性 住宅的功能性需求层次：住宅作为生活资料，要不断从满足人们的生存性需求向享受性需求和发展性需求转换，这要求，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位要不断提高； 住房消费需求的结构性层次：受居民的收入结构和购房承受能力影响。 （三）房地产需求的类型 生产性需求 指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者； 如厂房、商铺、办公用房、服务行业用房等。 消费性需求 由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭； 一般占总需求的70%-80%。 投资性需求 指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。 房地产价格 居民收入水平和消费结构 国民经济发展水平 影响房地产需求的主要因素 国家有关经济政策 消费者对未来的预期 城市化水平 二、影响房地产需求的主要因素 房地产需求水平与国民经济发展水平正相关； 作用主要体现在两方面： 经济发展的良好预期导致投资规模的扩大，从而对工商企业用房需求的增加。 人均可支配收入提高相对较快，人们改善生活的愿望使对住房的需求增长。 （一）国民经济发展水平 居民收入水平与房地产需求水平正相关。 居民收入水平的提高直接拉动居民消费需求的增加； 居民收入水平的提高，居民消费的恩格尔系数下降，即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和“行”上的比重增加。 （二）居民收入水平和消费水平 一般来说，房地产价格与需求呈反方向变化； 但当投机性需求占主导地位时，房地产需求与价格之间反而呈现出一种正向变动的关系。 （三）房地产价格 从国际发展经验来看，一旦一个