房地产开发12章资料.ppt

房地产开发 骆汉宾 华中科技大学 1.1.3 房地产开发分类 按开发规模 零星地段开发 成片小区开发 1.1.3 房地产开发分类（续1） 按使用功能 居住房地产 工业房地产 商业房地产 办公用房地产 旅馆用房地产 餐饮用房地产 娱乐用房地产 特殊用途的房地产 机场 武汉别墅 1.1.3 房地产开发分类（续2） 按开发的方式 定向开发 联合开发 合作开发 单独开发 按开发的深度 土地开发 房屋开发 1.1.4 房地产开发的作用 推动城市规划的实施与完善 有利于减少投资成本 节约用地、缩短工期、降低造价、节省人物力 为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体 为城市政府财政提供资金来源 为城市大型基础设施建设提供融资途径 青岛新区 武汉市区 1.2 房地产开发程序 设立房地产开发程序的原因 房地产产品的形成内在的规律性 减少投资风险，使开发项目顺利进行 城市政府审批制度 阶段划分 可行性研究 前期工作 建设实施 房屋营销和服务 1.2.1 可行性研究阶段 市场调查和市场分析 投资开发项目的需求强度和竞争环境分析 技术经济论证 投资风险估计 投资机会选择－寻找及筛选 开发场地的选择 决策分析－市场分析和财务评估 1.2.2 开发项目的前期工作阶段 开发项目立项 《投资 许可证） 申请《建设用地规划许可证》 申请土地开发使用权 《土地使用证》 领取《房地产开发项目手册》 拆迁安置《拆迁许可证》 筹集开发资金 项目规划设计与报建 《建设工程规划许可证》 1.2.3 开发项目建设实施阶段 办理开工审批手续 选择施工企业 开发项目工程管理与控制 项目的竣工验收 1.2.4 房屋营销和服务阶段 营销计划 销售实施 物业管理 社区协调 1.3 房地产开发模式 1.3.1 多元化开发 混业开发 综合项目开发 纵项一体化开发 1.3.3网络经济环境下的开发模式 网络经济对房地产开发经营的影响 开发企业经营管理信息化变革 开发企业结构调整及优化 1.4 房地产开发企业及其制度 1.4.1 房地产开发企业及其类型 企业是一个法律概念，是由法律赋予的人格化的民事行为主体 法人指依法成立具有一定财产，能以自己的名义从事民事(含经济)活动并独立承担民事责任的社会组织 企业法人作为经济团体，应有符合国家规定的资金数额、技术力量、明确的经营方向，有组织章程、组织机构和场所，能够承担民事责任，独立核算、自负盈亏和自主经营 1.4.1 房地产开发企业及其类型 1、房地产开发企业按产权关系划分 全民所有制房地产开发企业 集体所有制房地产开发企业 中外合资形式的房地产开发企业 中外合作经营的房地产开发企业 外商独资的房地产开发企业 1.4.1 房地产开发企业及其类型 （续1） 合资企业与合作企业的区别 合资企业的投资折算成股份，双方按股权比重分配收益；合作企业不按股金比例分取收益，而按合同或协议的约定分配收益 合资企业是独立的法人；合作企业不涉及股份，只是一种合伙关系，双方需各自纳税 合资企业一般吸收外资数额较大，经营期限长而且比较固定，合资房地产开发公司一般是专营公司；合作企业经营期限一般较短，往往是为开发某一项目而成立的，因此合作经营的房地产开发企业一般是项目公司。 1.4.1 房地产开发企业及其类型 （续2） 2、按经营业务范围可分为 专营公司 兼营公司 项目公司 3、按企业的资质等级可分为四个等级 1.4.2 房地产企业制度 企业制度指企业的产权归属形态、组织和管理形式，其内涵包括产权制度、责任制度和组织管理制度 三种基本的企业制度 个人业主制企业 合伙制企业 公司制企业 1.4.2 房地产企业制度（续1） 现代企业制度 有限责任公司又称有限公司，是指由两个以上股东共同出资，每个股东以其认缴的出资额对公司行为承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的企业法人 股份有限公司又称股份公司，是指注册资本由等额股份构成，并通过发行股票筹集资本，公司以其全部资产对公司债务承担有限责任的企业法人 1.4.2 房地产企业制度（续2） 现代企业制度的特点 产权明晰 权责明确 有效地实现出资者所有权与企业法人财产所有权的分离 企业以其全部法人财产对企业债务承担有限责任，而不是无限责任 政企分开 管理科学 股东大会、董事会、经理、监事会 1.4.3 房地产开发企业的设立 应当具备下列条件 有100万元以上的注册资本 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 2名以上持有资格证书的专职会计人员 1.4.3 房地产开发企业的设立（续1） 设立公司提交的文件 设立公司的申请书 可行性研究