中国房地产税费度建设研究.pdfVIP

⑧ rG／‘‘j’ 内容提要 尹，j 。’、 弋 (我国现行的房地产税种依其性质可分为4类：持有土地、房屋应缴纳的税： 开发经营房地产过程中应当缴纳的税；房地产交易涉及的税；所得税。同样， 房地产收费也分为四类：房地产开发经营过程中涉及的收费；房地产交易涉及 的收费：持有房地产时涉及的收费；物业管理费。 房地产税收制度中有许多不完善的地方。首先，税法的权威性差。其次， 税权集中在中央，使地方政府对征税的兴趣不大，倒是对房地产收费很热衷， 造成“税少费多”。其三，税收的辅助制度不健全，主要体现在房地产产权登 记和估价制度。第四，租税费不清，不利于明晰房地产租税费体系。第五，房 地产各税种的具体问题。存在问题的税种是：土地增值税，城镇土地使用税， 耕地使用税，固定资产投资方向调节税，房产税，营业税，城市维护建设税， 契税和所得税等。最后是房地产税制的其他问题，如重叠税种、缺位税种和房 地产企业税负偏重等。 房地产蝗萤往丕中存在四个方面问题。一、政策法规方面。许多地方部门 尚未完全落实降低房地产收费。而且，政策法规过分偏重经济手段，以经济约 束代替行政约束。二，收费环节与项目方面的问题是：收费环节过多，程序繁 杂；收费项目庞杂，许多收费缺乏法律依据和统一的收费标准；存在重复征收 现象：新的收费项目不断出现。三、政府收费行为不规范，存在变相收费和间 接收费现象。第四个问题是垄断行业的收费没有改变，收费缺乏透明度。 房地产税费共同造成的问题是抬高开发成本，影响房地产业的健康发展， 而且由f税费征收弹性过大，助长了腐败行为。j 在分析和提出房地产税费存在的问题后，本文提出了规范房地产税费体系 的对策。 规范和完善房地产税收体系，必须遵循一定的原则，同时可以参考国外房 地产税收的成功经验。文章中设想的房地产税收体系由三个部分组成，分别是 房地产取得税、房地产保有税和房地产转让税。在房地产取得税类下设不动产 取得税、不动产消费税和农地占用税。在房地产保有税类下设不动产税、空地 税和定期不动产增值税。在房地产转让税类下设土地增值税和不动产营业税， 其中土地增值税将于未来几年内适时停征。在具体解释了各税种的设想后，还 说明了几项相关配套措旖：合理处理中央与地方的税收分配；土地税并入地租， 纳入地方税权：在房地产领域停征固定资产投资方向调节税；科学合理地制定 计税依据等。 房地产收费体系的规范和完善方面。在遵循一定原则的基础上，参照国内 理论界对理论与实践方面的探索，本文将我国的房地产收费体系划分为三个部 分：设施补偿型收费、工本劳务补偿型收费和保证金。在设施补偿型收费下， 硕士学位i0欠 ⑧、l^、fl-l(、I·oi、I、 只设置综合配套费一个项目，其构成包括所有应当设立的配套设施收费项目。 工本劳务补偿型收费是为了补偿行政机关、中介机构和物业管理公司为提供服 务而支出的费用。关于保证金的设想是，实行统一保证金制度，只设一个保证 金专户，由财政局统一收取。对于规范和完善房地产收费体系，我们还要加强 对房地产收费的法律建设，规范和监督行政管理机关的收费行为以及规范政府 管理和使用房地产收费的制度。 关键词：房地产 税费制度问题对策+ ⑧硕士学位论文S ＼、—／ Ⅵ^STERSTHESI Abstract our real are In estatetaxesdividedintofour country．current kinds tax real on estate，taxon and real estate， h01ding developingmanaging taxe