第一、二章_资产评估资料.ppt

Page * 鉴于对XX市某房地产公司年度财务指标异常情况，经批准，将XX市某房地产公司确定为评估对象，并同时决定进一步对该公司2006年申报的相关资料以及从《江西地税信息管理系统》获取的信息数据进行了细致的审核分析和数据对比。最后确定疑点为:该公司缴纳的销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税可能未缴足，因此有必要进一步核实该公司是否有漏缴税款的行为。 Page * 国务院国有资产监督管理委员会令第12号 第六条 企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估： （一）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； （二）以非货币资产对外投资； （三）合并、分立、破产、解散； （四）非上市公司国有股东股权比例变动； （五）产权转让； （六）资产转让、置换； （七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； （八）以非货币资产偿还债务； （九）资产涉讼； （十）收购非国有单位的资产； （十一）接受非国有单位以非货币资产出资； （十二）接受非国有单位以非货币资产抵债； （十三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。 Page * 第四节 资产评估的原则、功能和作用 资产评估的工作原则 独立性原则 客观公正性原则 科学性原则 客观性原则 资产评估的经济技术原则 预期收益原则 供求原则 替代原则 贡献原则 最佳利用原则 评估日期原则 Page * 第一节 资产评估的目的 资产评估的目的即估价结果的期望用途。它总是由资产评估的特定经济行为所引起的。一般来说有广义和狭义之分。 资产评估目 的 估价价值类 型 评估方法 决定 制约 Page * 资产评估的目的 狭义的资产评估目的指产权变动、资产流动时的评估 广义资产评估的目的泛指各种目的，包括法令评估和非法令评估 Page * 第二节 资产评估假设 假设是当我们要研究一项事物时，由于客观环境的复杂和 主观认识的有限，，根据以往的经验，对该事物的做些合乎 逻辑科学的假定和推断，以保证研究的可行性。 一、 交易假设 将被评估资产置于“市场”中，从而使评估师可以模拟市场进行评估。 模拟实际资产交易前的市场交易条件、环境、被评估资产状态。 是资产评估的基本前提假设 Page * 三、清偿假设 企业破产，资产被强制出售 二、公开市场假设 指被估资产可在公开市场上出售 适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性 Page * 三、继续使用假设 指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 这一假设强调资产对未来的有效性。 采用继续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。 Page * 第三节 资产的价值类型及基础 （一）资产的价值类型 价值类型：是指资产评估结果的价值属性及其表现形式 根据国际资产评估委员会的观点： 市场价值（market value basis of valuation） 非市场价值（valuation basis other than market value） Page * 价值、价格和成本 价格——为取得一项资产所花费的实际货币量 成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值 价格 成本 不一定与价值相等 Page * 某市有一座新修大桥，三名市民参观的时候说 甲说：“ 这座桥价值1000万元，因为我参与建造过这座桥，它整整花了1000万！” 理财师乙说：“ 从理财观点来看,如果这个桥以后收取过桥费的话，那么20年收益现值至少1200万！” 市民丙说：“ 呸！再值钱我也不买，对我来说就是一文不值” 三个人谁的评估值最合适？ Page * 2）适用对象： 从资产业务看： 适用于正常的产权变动类资产业务 从评估对象看： 被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指 资产一 般应具有独立功能，可单独交易，并且有 一定的通用性。 评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成 本法。 市场价值标准（公开市场价值标准） 1）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值 Page * 非市场价值（非公开市场价值） 1）含义： 指不满足市场价值成立条件以及满足市价成 立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。 2）适用对象： 从资源业务看： 属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权 变动） 从评估对象看： 属于 特殊评估 对象 非经营性资产