经典地产企业不同融资方式核心财税问题与规划详解.ppt

公司型REITs和信托契约型REITs的比较 ? 公司型REITs的优势 ? 我们认为，公司型REITs的优势体现在： ? 基金结构简单、资产所有权结构明晰 ? 公司制房地产投资信托基金的结构较为简单，基金治理由董事会和高级管理团队负责。房地产所有权或其他相关权利由公司所有。 ? REITs上市交易可以直接适用上市公司的有关规定 ? 公司制REITs发行股票、股票的承销、上市交易等可以直接适用上市公司股票发行和交易的相关规定。根据其他国家和地区的做法，REITs股票或单位在证券交易所上市交易，并遵守相关的上市规则。 ? 公司制REITs的主要法律障碍 ? 我国推行公司制REITs面临的主要法律障碍为： ? （1）《证券法》对公开发行股票的规定 ? 《证券法》第十三条规定，公司公开发行新股，应当符合下列条件： ……（二）具有持续盈利能力，财务状况良好；（三）最近三年财务会计文件无虚假记载，无其他重大违法行为；…… ? 根据国外REITs的做法，一般是由发起人成立一个SPV，由SPV发行股票募集资金后再购买房地产或其他相关权益。我们理解，SPV可能较难满足《证券法》对公开发行股票公司具有持续盈利能力的要求。 ? （2）公司的企业所得税收 ? REITs如果采取公司制，则根据《企业所得税法》在REITs层面需要缴纳企业所得税，除非国务院依法对REITs公司制定企业所得税专项优惠政策。 ? REITs如果在REITs层面不能实现免税待遇，则会增加投资者的税收成本，而不具有“导管”或“税收透明”的功能，可能影响REITs的经济效益。 信托契约型REITs的优势 ? （1）税收优势 ? 根据目前的实践经验，信托具有合理避税的制度优势。我国信托目前的实际操作是在信托层面对投资所得不会缴纳企业所得税，仅在向受益人分配信托利益时由受益人缴纳企业或个人所得税，且信托公司不承担为受益人代扣代缴所得税的义务。 ? （2）参与主体便于监管 ? 由于信托或基金的主要参与机构为金融机构，证监会、银监会对金融机构有明确的监管政策，便于监管。 ? （3）信托财产独立性 ? 只有信托才具有信托财产与固有财产、不同信托财产之间相互独立的制度优势。这可以保证投资者投资的REITs品种不会因为REITs这个主体本身及其可能管理的其他REITs品种的风险而受到损害，所以，这和REITs基金的责任划分从某种程度上是一致的，每个具体的基金就像一个个独立的人，他既独立于投资人，也独立于运作REITs的管理人（在实践中有可能是信托公司、基金公司），也独立于REITs管理人管理的其他基金，每个REITs基金的损益均相分离、独立核算、独立承担权利义务，目前从我国的法律体制来看，只有信托能够实现这一目的。 * * 土地增资税的缴纳环节： 信托设立时 信托财产回购时 期间受托人向第三方转让房产时 * 缴纳环节： 信托设立时，委托人缴纳； 信托终止时，信托财产返还给委托人时，受托人缴纳； 投资者取得收益时缴纳 * 缴纳环节： 信托设立时，委托人缴纳 信托终止委托人收购资产时，受托人缴纳 信托存续期内，受托人向第三方转让资产时，受托人缴纳 * 缴纳环节； 信托设立时，相当于受托承受资产，故受托人缴纳 信托终止委托人收购资产时，委托人承受资产，故委托人缴纳 * * 企业股权收购税务问题解析与筹划 买方：税赋较重，风险较大。 （1）股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。 （2）标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业帐上有3000万元白条。 （3）该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单。例如：过去偷税。） （4）该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司） 境外直接转让股权的筹划 使企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。 将增值分段，创造境外转让股权 （1）在境外避税港先建立全资子公司 （2）将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税。例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税[2009]59号文件第七条第三款） （3）境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税 税负比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额纳税。第二步，境外销售