我国国有土地使用权出让合同的修改情况.docVIP

国有土地使用权出让合同的修改情况 一、国有土地使用权出让合同示范文本的变迁 合同是平等主体之间订立的民事权利义务关系的协议。在国有土地出让中，以合同形式明确出让方和受让方的权利义务关系，早在1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）中就有明确规定。之后出台的《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规，则对国有土地出让合同的签订主体及合同内容进行了更加明确具体的规定。制订全国统一的国有土地出让合同示范文本，既是落实土地相关法律法规的要求，也有利于出让方和受让方规范签订出让合同，减少可能发生的合同纠纷，保护合同当事人的合法权益。因此，自1994年以来，根据土地管理法律法规和政策规定，我国先后发布过四个国有土地使用权出让合同示范文本。每个合同范本的修改，都是根据土地的使用状况，围绕保护土地资源，加强土地管理，提高土地利用效率这一出发点进行的，每次修改，都是代表一种管理理念的更新和管理方式的改进。 ??一是1994年1月，原国家土地管理局、国家工商行政管理局根据国务院55号令和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》（国务院56号令），联合发布了《国有土地使用权出让合同》示范文本。根据用地者和土地条件的不同，1994年《出让合同》示范文本将国有土地出让合同划分为宗地出让合同、成片开发土地出让合同、划拨土地使用权补办出让合同和外商投资划拨土地使用权合同四类。随着土地使用制度改革的深化和国有土地使用权出让实践的深入，尤其是《城市房地产管理法》的颁布实施，其他相关法律法规的出台和土地有偿使用制度的不断完善，1994《出让合同》示范文本中的有关条款与法律规定和国有土地使用权出让实践的不协调逐渐显露出来。表现在：外商投资企业用地缴纳场地使用费的方式已纳入土地租赁范围，可以通过租赁协议进行约定，不一定需要通过外商投资划拨土地使用权合同进行约定；《城市房地产管理法》规定，划拨土地使用权转让补办出让手续应由受让方直接办理出让手续，这与一般宗地出让的差异很小，不必再通过划拨土地使用权补办出让合同进行约定；成片开发土地的情况较少，且成片开发土地出让合同与宗地出让合同的区别主要是转让时对土地开发条件的要求略有不同，而转让条件可以在宗地出让合同中分列。1999年，《合同法》出台。国有土地出让合同作为平等主体之间订立土地使用权利义务关系的协议，也应遵循《合同法》的一般原理。因此，有必要对1994年《出让合同》示范文本进行修订完善，因将原来的四个合同文本加以合并、调整，形成一个通用的国有土地使用权出让合同示范文本。 二是2000年10月，国土资源部和国家工商行政管理总局依据《城市房地产管理法》、《合同法》，联合发布了《国有土地使用权出让合同》示范文本。 三是2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）发布，文件明确规定：“今后，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，对工业项目用地必须有投资强度和开发进度等控制性要求”。“要按照集约用地的原则,调整有关厂区绿化率的规定,不得圈占土地搞花园式工厂”。为贯彻落实国务院《决定》，进一步发挥政府运用经济、法律手段管理土地的水平和能力，防止囤积土地，提高土地利用效率，保证政府出让的国有土地能够及时转变成有效的开发利用，国土资源部在2000年《出让合同》示范文本的基础上，研究制订了《出让合同补充协议》示范文本，并与国家工商行政管理总局联合下发。 二、出让合同及补充协议示范文本的适用 ??2006年《出让合同补充协议》自7月1日起试行。出让方与受让方必须同时签订《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》两份合同，这两份合同都是国有土地使用权出让的主合同，具有同等效力，缺一不可。同时，根据《出让合同补充协议》示范文本的试行情况，国土资源部和国家工商行政管理总局将适时对2000年《出让合同》示范文本和2006年《出让合同补充协议》示范文本的相关内容再次进行修订整合，形成全国统一的国有土地出让合同示范文本。 三、2000年《出让合同》示范文本修改的主要内容 ??1、关于出让土地交付的约定。出让土地的交付实际上是双方当事人关于合同标的的约定，关系重大，必须准确严密，没有歧义。2000年《出让合同》示范文本规定了四条，分别明确了出让宗地位置、面积、用途、交付土地的时间、应具备的土地条件和土地使用年期。其中第四条规定了出让宗地的用途，并规定土地用途应按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占的面积比例。第五条规定了出让人将出让宗地交付给受让人的日期和交付土地时应达到的土地条件，其中，土地条件按照双方实际约