苏州仁恒双湖湾酒店式公寓营销策划方案要点.pptVIP

本项目的目标客户是城市中坚阶层，具有较高的收入水平，同时具有一定的社会地位，讲究高效率以及生活舒适度的满足，有一定的市场认识，具有较为开放的生活态度，对项目各方面有较高要求； 目标客户年龄集中在30-50岁之间，年龄跨度较大； 目标客户行业来源分布较广，企业性质全； 客群特征 比较 打分法 项目 仁恒双湖湾 建屋商务汇 星虹尚街 蝴蝶湾二期 均价 * 12800 11500 13500 比较因素 权重 * 0.45 0.35 0.2 区位 20 20 20 18 19 交通 15 15 15 14 14 环境 10 10 9 8 9 配套 10 9 9 9 10 产权 8 8 8 6 8 规模 8 8 7 6 8 物管 8 8 8 7 7 车位 8 8 8 6 7 立面 8 8 8 7 7 品牌 5 5 5 4 4 总分 100 99 97 85 93 权重金额 5879 4593 2468 预计项目均价 12940（元/平） 价格定位 蝴蝶湾：毛坯，住宅，均价13500元/平米，月均去化25套。 建屋商务汇 ：精装，办公，价格为11000-15000元/平米，月均去化率6套。 星湖尚街：精装，公寓，均价11500元/平米，12年12月入市，月均去化10套。 建议销售价格保持与普通住宅持平甚至略低，可获得一定市场机会。 未来竞争对手价格对本项目造成很大威胁，价格不宜太高。 本项目销售均价为13000元/平米，销售周期5个月，月均12套。 楼层 均价（元/平） 8 13900 7 13600 6 13300 5 13000 4 12900 2 12300 3 12600 产品 调价方案 东1 +200 东2 +100 东3 -200 东4 +100 东5 +200 西1 -100 打分 9 8 6 8 9 6 西4 7 均价 西3 7 均价 西2 5 -200 东1 东2 东3 东4 东5 西1 西4 西3 西2 备注：参考采光，朝向，面积，布局打分 楼层及户型定价 营销策略 3 Part 营销总策略 高举高打 形象战略 产品战略 服务战略 营销战略 形象战略 品质+品牌，形象包装 服务战略 　　 英式贵族化的酒店式公寓服务模式： 　　?全方位的满意理念服务 　　?高效率的个性化服务 　　?高素质并可履行服务承诺的员工 　　?人性化的五星级管理 ?“公馆“的硬件配套 透明观光梯,一楼大堂水幕墙,大堂挑高6米,赠送五星级酒店俱乐部会员卡一张 其它 落地宏大窗景 窗景 尽量不要隔间 房型 小房间大世界 面积 软装选择的新贵时尚 配备 mini豪宅+天窗 室内 更大胆更抢眼的全新设计 外观 镜中花水中月，空中SPA池，无边际水岸漫步道 园林 豪放不羁,简约的张扬 调性 产品战略 奢华考究，简约风范 在售酒店式公寓项目主要为平层中档产品，均价为10000-13000元/平米之间，以中小户型精装产品为主。 从销售情况来看，总体去化高于50%，说明园区酒店式公寓存在较大市场需求，其中LOFT挑高产品较平层产品具有明显优势。 即将入市供应量约25万方，其中主要为高端产品和别墅办公项目。 金钥望湖项目产品面积与本案面积段重叠，但售价较高在19000元/平米。 星湖尚街与本项目一路之隔，酒店公寓正在推售中，价格低，是本项目主要竞争对手， 其他项目尚无推盘计划，本项目快速去化可以避免后期竞争。 行业特点：“酒店式的服务，公寓式的管理”，主要模式为提供服务、没有酒店经营的服务式公寓。具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化、人性化。 客群特点：长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司总裁、高级管理人员、高级员工等及其家人，放长假的家庭，以及需要进行商务交流或者进修的中高级商务人士，教授，外企白领，驻地办事处工作人员，外籍商务人士等。另外，一些小型公司也成为酒店式服务公司的客群，主要作为商住使用。 长期出国的生意人及其家人：长期在外的跨国公司总裁、高级管理人员、高级员工等及其家人 商务交流或者进修的中高级商务人士：教授，外企白领，驻地办事处工作人员，外籍商务人士等。 另外，一些小型公司也成为酒店式服务公司的客群，主要作为商住使用。 　　作为“公馆“模式的顶级国际公寓，除了其必备的室内豪华装修、住客专用客货电梯、会所、泳池、健身房、硬件以外，建议还应配备： 　　艺术家般的西餐厅——厨师厨艺犹如艺术家般 　　商务酒吧——成功的体验，享受态度式的酒吧 　　高级商务办公室（商务中心）——豪华精美，配置高端设备，提供全套商务服务 　　高级会议室 　　观景空中花园——非常空中，非常享受 　　五星级置智能化标准配置 通过一系列关联性较强的销售现场活动，对项目进行深入讲