第06章物业管理的运作概论.ppt

三、房屋设备管理的内容 （二）物业设备的运行管理 物业设备的运行管理的主要内容是建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求（标准)及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对住(用)户进行安全教育，向住(用)户宣传一些危险设备(如电梯)的安全使用知识。 1.房屋维修施工管理的主要任务 （1）根据房屋维修工程任务，编制房屋维修施工工程计划，贯彻维修工程施工程序，合理安排人力、物力和财力。 （2）不断地更新房屋维修技术，提高劳动生产率，加强维修材料消耗定额管理，降低维修成本，增加盈利。 （3）运用科学管理的方法和职能，对房屋修缮计划、房屋维修技术、劳动力和财务进行业务管理，对维修工程质量、工程成本和进度进行控制管理。 2.房屋维修施工管理的基本内容 自行完成的房屋维修工程管理主要是计划管理与工程程序管理。 坚持计划管理，不仅要根据维修任务编制好年度计划，还要根据年度计划和施工任务的情况，编制月、季施工作业计划，把各项工作都纳入计划管理轨道。 大、中修和更新改造工程要坚持按施工程序施工，使施工各工序统筹安排、合理交叉，同时还要进行施工组织设计、统筹规划，科学组织施工，建立正常生产程序，充分利用空间、时间，推广采用先进施工技术。 房屋维修施工管理的具体内容 （1）落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计； （2）做好维修工程开工前的准备工作，包括做好住户临时迁移工作，使水电路通，并安排好材料堆放、设置安置场地，确定施工方案等； （3）制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进行经常的材料和技术管理工作； （4）大、中修和更新改造工程要编制施工组织设计，组织均衡流水主体交叉施工，并对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接； （5）加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。 3.房屋维修施工管理的程序和方法 （1）制订房屋修缮设计方案 （2）落实房屋维修施工任务 （3）进行施工组织与准备 （4）进行维修工程施工过程管理 （5）进行维修工程竣工验收管理 3.房屋维修施工管理的程序和方法 （1）制订房屋修缮设计方案 以房屋勘察鉴定为依据，充分听取业主意见，使维修方案更合理可行。 规模较小的维修工程，物业管理企业可自行组织设计；较大的维修工程必须由具有设计资质证书的单位承担。 3.房屋维修施工管理的程序和方法 （2）落实房屋维修施工任务 根据物业管理企业的年度维修计划和月度、季度施工作业计划落实施工任务。 3.房屋维修施工管理的程序和方法 （3）进行施工组织与准备 施工组织与准备是开工前，在组织、技术、经济、劳动力和物质等方面进行全面安排的一项综合性组织工作。 根据工程量大小和工程难易等具体情况分别对大型维修工程编制施工组织设计，对一般维修工程编制施工方案，对小型维修工程编制施工说明。 3.房屋维修施工管理的程序和方法 （4）进行维修工程施工过程管理 维修施工调度管理 维修施工计划管理 维修施工技术管理 维修施工质量和安全管理 维修施工的材料管理 维修施工的机械设备管理 维修施工班组管理 3.房屋维修施工管理的程序和方法 （5）进行维修工程竣工验收管理 房屋维修工程完工后必须符合房屋交验条件和质量检验评定标准，才能办理竣工验收手续。房屋维修工程交验条件是按维修设计方案全部完成各项维修工程内容，做到水、电、路通和供暖通风恢复正常，竣工图和施工技术资料齐全。房屋维修质量检验标准可分为“合格”和“优良”两种。物业管理企业对维修工程质量检验评定应深入施工现场，采用多种检测手段和科学方法才能实现。一般房屋维修工程质量验收检查可归纳为看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八种检查方法。 房屋维修竣工验收管理还包括对竣工图纸的收集整理保存管理。 房屋维修行政管理是指对房屋维修责任的划分管理和落实维修承担人，排除维修障碍的管理。 搞好房屋维修行政管理可以保证及时修缮房屋，从而避免由于维修责任不明或由于他人阻碍而使房屋得不到及时修缮导致房屋发生危险情况。 物业管理企业在制订房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实旋房屋维修工程时，不可缺少的重要依据便是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，就必须设置专门部门和专职人员对房屋维修档案资料进行管理。 房屋维修所需要的档案资料主要包括以下几个方面： 1、房屋新建工程、维修工程竣工验收时的竣工图及有关房屋原始资料。 2、现有的有关房屋及附属设备的技术资料。 3