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湖北安陆·泰合乐园销售策略建议书 目 录 湖北安陆简介------------------------------------- 湖北安陆经济情况-------------------------------- 安陆市房地产简介-------------------------------- 区域房地产市场分析------------------------------ 区域未来市场分析--------------------------------- 项目销售滞后原因分析----------------------------- 渠道推广调整------------------------------------- 销售现场调整------------------------------------- 价格引导方针------------------------------------- 房源推盘节奏控制--------------------------------- 促销活动----------------------------------------- 项目代理相关事宜--------------------------------- 湖北安陆简介 安陆市位于湖北省东北部，东与孝昌县为邻，南与云梦县、应城市接攘，西与京山县相连，北与随州市、广水市交界。距省会武汉市110公里，距襄樊市220公里。面积1355平方公里，人口63万，其中城区人口约为15万人左右。辖9镇4乡2个办事处和一个开发区。 湖北安陆经济情况 该市整体经济实力及人均收入水平在湖北省中小城市中排名较后，该市没有大型企业以及相关重型工业的支柱，所以造成该市经济活力不强。并且经济开发区在招商引资方面也不理想，到目前为止不到十家企业来安陆投资。 安陆市房地产简介 价格情况：2006年商品房平均销售价格为957元/㎡，同比增长了20.5%，商品住宅平均价格为920元/㎡，同比增长了23.8%。2007年一季度，商品房平均销售价格为1120元/㎡，同比增长31.7%；商品住宅平均价格为1060元/㎡，同比增长32.5%， 安陆房地产价格主要是在06年下半年出现了较为明显的涨幅，06年上半年，老城区价格在800元左右/㎡，新城价格在600元左右/㎡；06年下半年至今，老城区均价在1200-1400元左右/㎡，最高均价达到了1600元/㎡，新城在800-900元左右/㎡，均价上涨了500-600元/㎡； 【数据表明】近2年安陆的房价涨幅是非常明显的，但随着市场供应量的不断加大，安陆政府对房价的调控以及老百姓的经济承受能力来看，安陆房价上涨幅度将会趋缓。 供需情况：06年全市商品房竣工面积14.68万㎡,销(预)售面积20.34万㎡。07年一季度全市商品房竣工面积8.03万㎡，销（预）售面积4.75万㎡。 而根据我司对安陆市房地局调查情况来看，安陆近几年计划开发量在25-30万方，预计每年销售量约20-22万方，07年计划开发量约在40万方左右。 【数据表明】06年安陆房地产市场供需基本平衡，特别是老城区开发的项目基本售罄；从07年开始由于市场上几个大盘的相继入市，开发量剧增，在加上几个规划中的大盘，预计总开发量接近70万方，因此未来1~2年安陆市场供应量将趋于饱和，市场竞争激烈，市场将会出现约30%左右的空置房。 户型结构 安陆市住宅结构总体趋于合理，但离国家的调控要求还有一定的差距。一方面，目前住房供应主要是普通商品房，基本不存在高档住宅，但经济适用房建设还没有启动；另一方面，房屋面积在120平方米以下的户型还偏少，只占总量的20%左右，市场上大部户型面积段在120-140㎡的三房户型为主力户型。 置业客层 城区普通居民工薪族收入均在500-1000元/每月，高级教师或者政府中高层干部的收入约1500-2000元，从普通居民收入而言，购房能力较差。而有能力置业的，主要为原住房为房改房住户，这一部分人群大多数在事业单位工作，原住房面积为不超过90平米，因子女长大，或者子女结婚等需求购房，改善居住环境和舒适度。 该市楼盘的主要去化人群多数为原本地农村居民在外打工回安陆置业，以及少量来安陆投资做生意的外地购房者。 从这部分打工者的置业特性上分析存在一些共性，如年龄在28-35之间，想从农村进入城市，改变原有的生活现状，感受城市生活配套所带来的便利，解决子女教育等问题。 四、区域房地产市场分析 中心城区：目前安陆中心城区楼盘主要有，“南山名居