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国外房地产惯例 湖南师范大学树达学院 09级土地资源管理 贺清云，女，1955年出生。现任湖南师范大学资源与环境科学学院教授，硕士生导师。兼任中国地理学会世界地理专业委员会委员、中国非洲问题研究会常务理事、湖南省土地学会会员。长期从事人文地理学、土地制度学、房地产经济学、房地产市场学等的教学与科研工作。近年来主持、参加各类科研课题30余项，其中有13项课题被评审鉴定为国内领先或国内先进，其余课题或已公开出版或已获奖和被各级政府部门采用，反响良好。近年来独著、合著出版著作19本，在各级刊物上发表学术论文30余篇，一些著作和论文获多项奖励。 第一章 绪论 第一节 西方各国房地产制度概况 一、美法日房地产制度体系的特征 西方各国房地产制度发展较早，历史较长，最有代表性的房地产制度有两类： 一类是以美、日为代表的土地私有制为主的国家 另一类是以英国及英联邦为代表的国家和地区 两者都是私有制经济最发达的国家，房地产制度体系以私有制为基础，其中，美国的房地产制度最典型。 1、美国房地产制度体系的特征 美国房地产制度体系完善配套，都建立在私有制基础上 房地产经济的整个循环系统完全通过市场自由进行 各资源要素的配置、经济关系的协调平衡都通过市场机制的主导作用来实现 国家作为经营主体参与房地产经济运行 2、法国房地产制度体系的特征 法国于1953年、1958年、1967年和21世纪70年代进行了5次大的房地产制度改革，主要包括房地产廉价制度改革为税金制，设立全国领土整治资金、工资储蓄基金和城市网络规划与布局等。 3、日本房地产制度体系特征 实行混合型房地产制度，其特点是：挖掘各方面资金潜力，共同参与房地产开发，实行商品化的同时，在一定范围内实行补贴；采用多层次经营形式，设立按收入的低中高的公共经营开发公司、市区发展公司、房地产贷款公司。 二、加拿大英国房地产制度体系的特征 1．加拿大房地产制度特征 20世纪40年代开始，制定了一系列房地产法规，如1938年的《全国房地产法》《加拿大抵押和房地产公司法》等。 2．英及英联邦国家和地区 城市土地基本上属国家或政府所有，但土地使用权可出租 土地使用者可按契约规定转让土地使用权 政府出租土地时收取地价，在土地转让或经营房产时征收与土地相关的税收。 第二节 各国房地产制度的共同特征 1．房地产的私有产权制度和市场交换制度是主导 2．金融信贷市场对房地产市场的渗透，有力地支持和刺激了房地产经济的发展 3．法律制度强有力的约束，保证了房地产交易的规范化 4．房地产作为一项产业参与整个国民经济的运转 各国房地产制度各有差异，但房地产商品化已成为世界各国房地产制度发展的主流和归宿。房地产已越来越成为各国国民经济产业结构中一个极为重要的组成因素。 第二章 各国土地制度与土地政策 第一节 土地所有制 一、土地所有制的基本概念 1．土地是一种特殊的商品，狭义的土地指地球外壳的陆地部分，广义的土地则包括地球上一切自然物和自然力。而人们习惯上的土地仅指平地和山坡地，是农业和工商业及居住通常方便使用的土地。 2．土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地所有关系的总称，是土地制度的基础。分为两类： 1）土地私有制为主的国家 2） 土地国有制为主的国家 二、美国的土地所有制 1、土地所有制形式（三种形式）全美土地22.3亿英亩 其中：私人土地13亿英亩占58% 联邦政府土地7.6亿英亩占34% 州县市土地1.3亿英亩占6% 印第安保留地0.44亿英亩占2%. 2、土地所有制的管理 美国内政部土地管理局主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行协调。主要采取立法措施，保护私人土地和联邦土地所有权不受侵犯。 3、土地所有权形式 地下权，包括地下资源开采权 地上权，为建造建筑物或其他工作物等而使用他人土地 空间权，包括建筑物加层和近空通过 这三部分权益可以分别转让 三、加拿大的土地所有制 1．三种土地所有制 联邦公有，省公有合占90% 私人所有占10% 私人土地虽比值少，但主要分布在国土南端土壤肥沃的狭长地带，全国的城市土地，肥沃的农田和牧场，基本上均为私人所有。 2．土地管理体制 加拿大是土地所有权、处置权和管理基本一致的管理体制。联邦、省、私人各自管理自己的土地，各级政府和业主对土地的开发、利用和保护，均根据联邦和省的有关土地法律行事。 公有土地权属转移的四种办法： 1）为私人申请购买 2）公开招标出售 3）土地拍卖 4）为买主直接查阅政府准备出售地块目录，选定后可购买 四、英国的土地所有制 1．英国土地所有权很特殊 从法学理论角度而言，英国全部土地都属英王所有，但实际上全英90%的土地为私人所有，其私有土地比重远高于美日等国，是典型的土地私有制