如何进行房地产市场解读.ppt

房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标 同一城市的房价收入比会随时间发生波动 同一国家中不同城市的房价收入比存在差异 在世界范围内，特别是低收入国家，房价收入比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。 “4～6倍”是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析 泛珠三角整体协调发展，使惠州中心化趋势加快，同时也为旅游业带来新的机会 深圳市国内游客中，以广东、湖南、湖北、江西、广西、及四川等省份游客为主，来自上述地区的国内游客合计占了68.54% 。 本地休闲自住类旅游度假区——资源有瓶颈，覆盖市场窄 汉阳和汉江北岸是客户重点研究片区 项目客户研究－片区划分 客户分析方法 一、客户购房意愿和购买力分析 访谈目录表（56个客户深度访谈） 项目客户研究(客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究(客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究(客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究(客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研) 客户研究总结(客户访谈、楼盘调研) 客户圈层划分 二、客户访谈置业特征分析 客户置业特征总结 客户价值敏感性测试总结 客户对于户型创新的价值认同最为敏感； 园林景观对于访谈客户也具有很大的吸引力； 户型创新和园林景观能提升客户心理价位预期； 规模、立面、配套、会所只能从一定的程度上影响客户，有锦上添花的作用； 市场范围内目标人群的现状分析，确定中高端消费者需求总量和所占比例 基于广州、东莞市历史统计数据，进行市场范围内未来目标人群的需求总量预测 通过定量分析，做尽容积率开发物业占区域内中高端累积需求8~8.5%，未来的市场前景良好 项目竞争机会分析 中高档置业竞争区域分析 汉口中心板块典型项目分析　 汉口中心板块楼盘特征　 汉正街板块典型项目 汉正街板块楼盘特征 板块价值要素总结 板块要素分析 市场空缺点： 物业类型 户型设计 园林 配套 通过对比竞争分析找到项目突破的方向 项目优劣势总结： 属于先天性，后天较难改变 城市自然：处于劣势 自然资源：一般，不突出 规模 ：离汉口中心最近的大盘 项目可以有突破方向： 物业类型 户型设计 园林 项目配套 价值突破方向分析——户型设计 结合客户访谈情况： 客户对产品创新敏感性大； 价值突破方向分析——园林 结合客户访谈情况： 客户对园林规划敏感度高； 拥有城市资源产品，园林规划较差； 价值突破方向分析——项目配套 结合客户访谈情况： 会所对客户吸引力不大，不是必需的； 市场竞争机会分析总结 项目竞争机会点： 规模优势 大空间社区景观 产品创新 其他：工作过程中的体会与感受 汉口中心板块 古田板块 钟家村板块 王家湾板块 宝丰商圈板块 汉正街板块 四新板块 沌口板块 板块竞争项目选择原则：同价格楼盘同档次楼盘同规模楼盘 1、东西湖景观； 2、城市核心地段； 项目价值要素 来源范围较广，银行、公务员、医生等专业人士居多 4500-11000元/平方米，均价5300元/平方米05年10月1日开始销售，销售率75% 面积从112—169平方米 ，以150平方米大户型为主 占地面积19327.23 ?平方米 ，建筑面积100861.58 ?平方米 容积率5..22 3栋高层21、21、26F； 421套 北湖西路6号 价格及 销售情况 位置 客户 户型及 创新点 基本情况 西北湖凤凰城 1、城市价值（地段、市政配套、交通、生活配套）； 2、自然资源（东西湖）； 3、少量精装修、采用高品质建材； 价值 要素 1、价格高（需要较强的经济实力）； 2、后续供应量较少； 3、项目规模小，产品品质一般； 板块 劣势 拥有城市和自然双重资源项目（湖景）均价5500元/平方米以上，一般4500元/平方米以上 价格 没有创新 产品创新 高层建筑为主 物业类型 项目规模较小，容积率高 规模 楼盘 特征 1、（商圈）地段 项目价值要素 本地客户50%，其他区域50% 均价4200元/平方米 05年6月8日开盘，现已经售完 102平方米72套，110-118平方米124套，120-130平方米84套，146平方米18套； 占地面积3744平方米，建筑面积2