政府对公摊面积计算的规定 2.docVIP

政府对公摊面积计算的规定 商品房应分摊的共有建筑面积包括： ??????? 1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 ????????2、套(单元)与公共建筑空间之墙体水平投影面积的一半。　　　　不应分摊的共有建筑面积包括：　　　　1、从属于人防工程的地下室、半地下室。　　　　2、供出租或出售的固定车位或专用车库。　　　　3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。　　　　共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。　　　　共有建筑面积的分摊方法是：　　　　1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。　　　　2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。　　　　共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。　　　　一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。　　　　 ????????一、房产面积计算　　　　(一)一般规定　　　　1、房屋的建筑面积　　　　系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2．20m(含2．20m，以下同)以上的永久性建筑。　　　　2、房屋的产权面积　　　　房屋产权面积系指产权人依法拥有所有权的房屋建筑面积。　　　　房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。　　　　3、房屋的共有建筑面积　　　　房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。　　　　4、面积计算要求　　　　各类面积计算须独立进行两次，其较差在规定的限差内时取中数作为最后结果，并校对签字。　　　　 ??????? (二)成套房屋建筑面积规定　　　　1、套建筑面积　　　　套建筑面积＝套内建筑面积＋共有分摊建筑面积　　　　2、套内建筑面积　　　　套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积十套内阳台建筑面积　　　　3、套内使用面积　　　　(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕　　　　所、储藏室、壁柜等面积的总和。　　　　(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。　　　　(3)不包含在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。　　　　(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。　　　　4、套内墙体面积　　　　套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他支撑墙体所占的面积。　　　　(1)套内空间的分隔墙墙体面积　　　　(2)套与套之间，套与共有建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共有墙体，按其墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。　　　　(3)套内墙体厚度不包括粉灰装饰厚度。　　　　5、套内阳台建筑面积　　　　套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。　　　　(1)封闭阳台是指采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的阳台。　　　　(2)封闭阳台的认定以房屋竣工时的状态为准。? ??????? (三)房屋建筑面积计算规定　　　　1、计算全部建筑面积的范围　　　　(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。　　　　(2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。　　　　(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。　　　　(4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。　　　　(5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。　　　　(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。　　　　(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。　　　　(8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。　　　　(9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。　　　　(10)地下室、半地下室及其相应的入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面