【世经未来】房地产行业风险报告.解析.doc

摘 要 回顾2013年—— 经济平稳增长，房地产投资增速回升。2013年，我国经济下行压力较大，但全年保持7.7%的平稳增长，主要得益于稳增长政策持续发力。作为固定资产投资中的重要一环，房地产投资增速有所回升并全年维持在19.8%，对保持经济增速做出了十分突出的贡献。 “国五条”出台，各地调控政策不断加码。2013年，新一届政府上台前夕“国五条”政策出台，重申政府坚定调控的立场和决心，房地产市场明显出现降温。随后，保障房建设、遏制“小产权房”、加大闲置土地开发力度等政策陆续重申，多层次调控政策继续推进。临近年底，各地政府为完成调控目标，不断加码限购、限贷政策，对房价上涨势头进行遏制。 土地市场火爆，热点城市地王频出。2013年，土地市场由冷转热，下半年后持续火爆，年末时达到最高峰。地方政府加大推地力度，开发商拿地热情空前高涨，导致热点城市地王频出，总价和均价屡被刷新。 商品房市场延续分化，一二线城市量价齐升。2013年，商品房市场延续分化，且分化趋势更加明显。一二线城市商品房销售量价齐升，部分城市房价上涨超过20%，“日光盘”更是屡见不鲜；三四线城市供大于求，空置率维持高位，个别区域变成“鬼城”，商品房销售几近停滞。 展望2014年—— 经济下行压力增大，房地产开发投资增速回落。2014年，我国继续处于经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的“三期叠加”时期，经济下行压力增大，稳增长任务艰巨。在此背景下，随着房地产调控长效机制逐渐落实等原因，房地产开发投资增速将有所回落，预计全年保持15%左右。 调控政策出现新思路，着重长效机制。2014年，中央提出“双向调控、分类指导”的新思路，立足于地区实际情况，对房价上涨过快的一二线城市严厉调控，坚决抑制投机性购房需求；对非热点城市适当调整调控政策，促进房地产市场健康发展。房地产调控长效机制的建立初步体现，预计未来仍会有不同层面的配套措施持续推进。 商品房市场继续分化，个别区域和细分行业风险逐渐暴露。2014年，商品房市场仍将继续分化，一二线城市房价或有波动，但整体依旧坚挺；三四线城市房地产市场则将继续下行。个别区域和细分行业的风险将逐渐暴露，如供给过剩的城市和泡沫凸显的商业地产。 房企告别高增长，利润增长趋缓。不同于2013年的抢眼表现，各大房企十分谨慎，纷纷下调2014年的增长目标，同时转向海外市场、养老地产等多元化经营，房地产企业已经告别高速增长时期。行业内竞争激烈，土地成本高企，库存维持高位，都将导致房地产企业利润增长趋缓。 2014年，全国房地产行业总体信贷原则是“产异化授信、合理控制信贷占比”，对房地产信贷总量增长严格控制，继续优化信贷结构，坚持选择优势区域和优势企业，严格把控选择客户的各项标准，密切关注贷款客户的经营现状，及时退出高风险项目。 目 录 第一章 房地产行业基本情况 1 第一节 行业范围界定 1 第二节 房地产行业细分领域 1 一、住宅房地产行业 1 二、商业地产行业 2 三、其他行业 3 第三节 房地产国民经济中的地位 4 一、房地产地位突出 政府政策定位刻意弱化 4 二、稳增长作用明显 事实支柱地位难以改变 5 三、土地财政收入增长迅猛 对地方财政贡献显著 6 第二章 2013年房地产行业发展环境分析 10 第一节 经济环境分析 10 一、2013年经济环境分析 10 二、2014年经济环境预测 11 第二节 政策环境分析 11 一、房地产调控政策 12 二、保障性住房建设政策 18 三、其他多层次配套政策 20 四、重点地方政策 23 五、主要金融政策 25 六、政策发展趋势：着重建立房地产调控长效机制 26 第三节 热点事件透视 27 一、一线城市土地火热，“地王”频现 27 二、楼市分化现象趋显 部分地区房价下行压力急增 27 三、土地增值税引争议 28 四、李嘉诚频繁抛售内地资产 28 五、海外市场成为新增长点 29 第三章 2013年房地产行业发展情况分析 30 第一节 房地产业综合景气度分析 30 第二节 房地产行业运行分析 30 一、房地产投资增速止跌回升 30 二、房地产开发企业资金情况好转 32 三、土地购置面积增速由负转正 震荡上行 34 四、施工、新开工面积增速止跌回升 竣工面积增速继续下滑 35 五、商品房销售面积和金额大幅增长 36 六、房价普涨 同比涨幅处于高位 38 第三节 房地产行业经营情况 38 一、房地产行业企业规模大幅回暖 38 二、主流房地产企业普遍增收 中小型房企利润下滑 39 三、库存高企 39 第四节 土地市场运行分析 39 一、供给：整体供应量增加 住宅类、商办类用地同比增长较快 40 二、成交：整体成交量上升 住宅类、商用类成交量增长超20% 41 三、价格：