2011年销售工作计划及策划方案建议-详解.docVIP

鹰潭国际眼镜城 2011年销售工作计划及活动方案建议（初） 全年工作计划概要： 1、2.15-3.31 ①销售团队的组成及基础培训； ②结合项目本身对现阶段的情况整合统一说词； 2、4.01-4.30 ①月初销售中心对外开放，开始初步蓄水工作； ②每天例会总结分析问题； ③针对4.1号及4.6号眼镜协会举行的眼镜行业大聚会的活动，找到切入点并做出有效方案将本项目融入活动中。 3、5.01-8.31 根据工程、招商进度及来访情况随时调整销售工作（包括意向金收取等）； 4、9.01-9.30 9.12号中秋佳节前后，提供确实数据给策划部，联合招商部的工作进展确定活动方案； 5、10.1-10.31 眼镜城市场部分如已取得部分楼号的《预售许可证》，可在本月开盘所谓是`金九银十`（注：《商品房买卖合同》的条款及附件需在此前就应让律师确认）； 6、11.1-1.31 ①节日期间举办客户答谢会或联谊会； ②住宅部分取得部份《预售许可证》开盘，回笼资金； 市场营销现状： 市场情势 2010年鹰潭楼市总结及2011年预测 （一）2010年政策回顾及2011年预测 自2009年年底以来，国家调控政策密集出台。从已出台的政策来看，新一轮调控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集连发、狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显政府全面调控的决心。新一轮调控比2007年的调控要严厉得多。 2010年房地产调控政策汇总如下： 时间 出台机关 政策内容 1月10日 国办 要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展 1月12日 央行 上调准备金率，强力遏制信贷冲锋 2月20日 银监会 发布流动资金贷款管理暂行办法 3月10日 国土部 强调房地产用地监管开展突击检查 3月18日 国资委 要求78家非地产主业央企15天推出方案 4月11日 银监会 银行不得对投机投资购房贷款 4月13日 住建部 加快保障房建设，遏制房价过快上涨 4月15日 国务院常务会 贷款买二套房首付不得低于50% 4月17日 国务院 房价过高地区可暂停发放第三套房贷 4月20日 住建部 未获预售许可项目开发商不得收取定金 5月4日 三部委 联合下发通知加强廉租房管理 5月26日 国家税务总局 土地增值税清算有关问题通知 6月4日 住建部 关于规范第二套住房认定标准的通知 6月13日 住建部 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 6月18日 七部委 关于做好住房保障规划编制的通知 7月12日 银监会 严格执行差别化房贷政策不动摇 8月2日 国土部 发1457宗闲置土地黑名单 9月18日 李克强 加快公租房建设，坚决抑制投机性需求 9月27日 国土部住建部 闲置土地一年以上禁拿地 9月29日 多部委 暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数 10月20日 央行 上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点 11月11日 央行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从全国包括鹰潭地区在内的楼市发展态势来看，今年的调控尚未对房地产造成明显的消极影响。 上图显示，始于4月份的年度调控对楼市产生以下影响： 　　从成交面积和成交金额来看，首次调控似乎立竿见影，但是5-8月份楼市成交面积大幅下降，成交金额也跌至谷底，更主要的原因是因为这一时期的市场供应不足，而8-9月成交均价的下滑是因为支撑前期房价的主力项目缺少房源投入，而低于市场均价的拆迁安置房、低价房大量投放市场。 　　10月份，二次调控落地没有使低迷的楼市雪上加霜，相反房价却逆市走高，一举突破3000元/平米大关，而且成交面积和成交金额也摆脱前期低位徘徊的状态一路走高，其中起到决定性因素的是自9月底开盘的水岸华府，水岸华府产生销售的10月、11月占市场成交面积的33%，成交金额的36%，成交均价从3900涨到4200，为整个房地产市场注入了一剂兴奋剂，将鹰潭楼市均价带入了3千时代。 2010年的两次调控对鹰潭楼市（当然也包括全国各地的房地产市场）并没有产生太大的影响，一方面是房地产投资带来的丰厚利润，另一方面是老百姓对通货膨胀的担忧。2011年政府出台更为严厉的调控政策应该是一个大概率事件，房地产市场，无论是成交量还是成交均价，肯定在一定的时间段内会有一个低迷期。 （二）2010年供应回顾及2011年预测 1、土地供应分析