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物业法律法规 主讲人： 什么是物业？ 什么是物业服务？ “物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。 房屋的所有权人为业主。 业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。 物业服务企业，是指依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 建设单位，是指建筑工程的投资方。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：　 （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 物业服务中的几个关键文件 《物业服务合同》或《前期物业服务合同》 《管理规约》或《临时管理规约》 其他管理规定或约定 物业服务所应遵循的基本法律原则 公平、公开、合理（相邻关系） 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 保证物业正常运作与安全合理使用 维护全体业主合法权益 政府的适度干预与推动 《物业管理条例》中关于临时管理规约：　 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 物业服务合同 物业服务合同，一方提供服务，另一方支付报酬，是一种典型的双务、有偿合同，它明确了物业公司和业主各自享有的权力和承担的义务，是建立业主和物业公司关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则。 物业公司通过合同获得物业管理的权力，为全体业主提供服务。根据合同，物业公司提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业公司和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有相当的权力和义务。两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。 物业费是也注定的共同财产 业主拒交物业费是损害业主共同利益的行为 物业安全问题 《物业管理条例》第三十六条明确规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应