第八章投资性房地产解析.pptVIP

注意： （1）已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。　　（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物：只要企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。　　●空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。　　这意味着，企业的建筑物，即使没有出租，也可能确认为投资性房地产。 （3）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。　　闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。　　具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：　　●国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；　　●已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。 　（4）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。　　（5）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产应确认为固定资产。　　（6）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，应确认为存货。 （7）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。 【例题·单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（　）。　　A.房地产企业开发的准备出售的房屋　　B.房地产企业开发的已出租的房屋　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物 　『正确答案』B　　『答案解析』选项A，房地产企业开发的准备出售的房屋应确认为存货；选项C企业持有准备建造房屋的土地使用权应确认为无形资产；选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物不确认为企业的资产。 【例题2·多项选择题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（　）。　　A.出租给本企业职工居住的宿舍　　B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位　　C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店　　D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产　　E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产 『正确答案』ABCE　　『答案解析』选项A，出租给本企业职工居住的宿舍不确认为投资性房地产；选项B，以经营租赁方式租入再转租的建筑物，由于企业不拥有产权，不应确认为投资性房地产；选项C，企业自营的旅馆应确认为固定资产；选项E，企业管理部门正在使用的房产，不属于空置建筑物，即使有董事会书面决议，也不应确认为投资性房地产，而应作为固定资产核算。 三、与投资性房地产有关的后续支出 　1.资本化：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；　　注意：科目使用　　借：投资性房地产—厂房（在建）　　　　投资性房地产累计折旧　　　　贷：投资性房地产—厂房　　资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和进行摊销。 2.不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。　　注意：科目使用　　借：其他业务成本　　　　贷：银行存款等 （一）转换日的确定　　1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。　　2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。　　3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。 （二）成本模式下的转换：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。　　1.投资性房地产转换为非投资性房地产：　　（1）投资性房地产转换为自用房地产　　将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等分别转入“固定资产（无形资产）”、“累计折旧（累计摊销）”、“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”等科目。　　 借：固定资产（无形资产）　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）　　　　投资性房地产减值准备　　　　贷：投资性房地产　　　　　　累计折旧（累计摊销）　　　　　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）