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略论房地产估价风险及其对策 2005年09月16日 15:41:24 摘　要:房地产估价在获取收益的同时,也承担着风险,如被动风险和主动风险,内部风险源和外部风险源。必须通过建立内部质量管理体系和评审制度规避、减少或转嫁风险,通过强化风险意识,树立信誉,保证质量,应对激烈竞争。关键词:房地产估价;风险;对策目前,多数估价机构最主要的业务之一就是银行的抵押贷款和按揭贷款的抵押物价格评估。此类业务的风险具有一定的滞后性,当房地产市场及信贷市场比较活跃时,人们很可能会忽略其风险的存在。应当看到,随着房地产市场渐趋平稳,银行信贷扩张下的风险将会逐步“抬头”,而这些风险中的一部分最终将会转嫁到估价机构和估价人员身上。因此,房地产估价机构及估价师必须从现在开始充分认识并重视估价中可能存在的... 房地产评估行业在我国已走过二十几年风雨历程，随着房地产业的兴起，特别是房地产二级市场的进一步开放，房地产评估在社会经济生活中的作用越来越大，无论是房地产的交换、课税，还是房地产的补偿、纠纷，也不论是企业改制、结业清算，还是房地产的投资决策和会计成本核算等，都离不开房地产评估这一基础性工作。但当人们使用房地产评估报告而不能取得所期望的结果时，往往会对评估报告的准确性和公正性产生怀疑，甚至将评估机构诉之公堂，影响房地产评估工作的社会评价，不利于房地产评估工作的发展。 　　 　　一、房地产估价风险体系 　　 　　房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果...邓曦指出：房地产估价过程中存在的不可预见因素较多，导致估价师在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性，使得估价结果与房地产的真实价值发生偏差，即产生估价风险。偏差越大，则风险越大。房地产估价风范的防范包括：(1)增强风险意识，建立有效的风险防范机制，尽可能把风险减小到最低程度。(2)加强估价方法研究，提高估价技术水平。我国目前对房地产评估的理论和方法的研究相对滞后，尽管国家对房地产估价中普遍应用的三种基本方法作了一些规定，但在实际应用中还存在许多困难。(3)建立房地产市场信息数据库，加强信息共享和交流。数据库的建立，将有利于房地产估价信息化和科学化，是减少评估风险的有效手段。(4)强化评估企业的内部管理，进一步深化机构的体制改革，建立一套完整的标准化执业程序，加强企业的绩效考核。(5)通过推行估价师职业责任保险，有效转移风险。向保险公司购买“职业责任险”，当估价师在从业中因疏忽或过失给他人造成经济损失时，转移给保险公司。房地产估价师执业风险的管理与防范（下） ???????? ???????????????? 作者:中联资产评估公司　高忻???????????浏览次数:846 　　三、如何看待房地产估价师的执业风险及其法律责任　　一般地，房地产估价师的执业风险与房地产估价师的执业操守和勤勉尽职有很大关系，如果房地产估价师没有按独立的评估准则的要求去做，出具了不实的评估报告，就应当承担相应的法律责任；如果房地产估价师严格遵循了独立的评估准则，但由于客户有意隐瞒事实，精心伪造，致使评估结论在客观上与实际不符，这种情况是否应承担法律责任，是需要分析研究的。笔者认为，房地产估价师在执业过程中应达到的最低要求是：在职业道德方面，至少应高于社会平均道德水平；在专业技能上，至少应达到与其他普通评估同等的专业水平、技能、知识和判断力，并妥善处理好执业风险、收益和法律责任三者之间的关系。　　通常，房地产估价师的法律责任包括民事责任和刑事责任两种，民事责任是房地产估价师承担责任最常见的形式，刑事责任是最严厉的形式，但较少见。一件成立的刑事诉讼案件，对房地产估价师来说，不仅要承担辩护费、罚金和服刑，由此引起的民事责任，常常也会导致评估公司破产，后果相当严重。　　按照目前的有关法律和行政规章，我国房地产估价师的法律责任包括行政责任、民事责任、刑事责任三种，这三种责任之间并行不悖，不能相互代替。行政责任和刑事责任可由国家行政主管机关与司法部门主动追究，而民事责任则要由受害方提起民事诉讼，国家机关不能依职权主动介入。　　目前，我国颁布的经济、房地产法律法规及行政规章中，如《公司法》、《刑法》、《证券法》、《土地管理法》、《房地产管理法》中，涉及中介机构和执业人员的行政责任和刑事责任的较多，关于民事责任的条款，则规定较少。这不但使社会公众对评估机构的职责、作用产生误解，而且也给房地产估价师在执业中规避风险以及在出现纠纷时的司法判断带来了很大的不确定性。　　四、房地产估价师执业风险管理与防范的对策　　房地产估价师执业风险是不可避免的，管理与防范评估风险的重点是对于过失的防范。房地产评估中过失的产生是不可避免的，目前，我国房地产估价师的执业过失固然与经济