2009行业的研究报告：住宅房地产.docVIP

2009行业报告：住宅房地产 -  PAGE 25 - .. .. 前言：稳健发展将成为中国房地产市场主旋律 2008年8月国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。” 暂不论中国的房地产行业是否已告别暴利时代，随着全球经济危机的不断加剧，房地产市场也进入了周期性调整的下行阶段，这将为房地产行业回归健康稳定的发展提供可能。总体而言，未来5年或更长一段时间内，房地产市场出现房价疯长或狂跌的可能性不大，获取适度的利润空间将成为开发商、政府及投资者的共识。 首先，支撑中国房地产市场高速发展的两个重要刚性需求因素——城市化进程与生育高峰期，尽管它们现在仍发挥着重要的推动作用，但都已经过了其最旺盛的阶段，这将直接导致在未来的5~10年，房地产市场中的刚性需求总量及其占比都将呈现下降趋势。 其次，中央政府在08年内频繁的宏观经济政策调整受到广泛质疑，这也将更加坚定政府在未来政策制定中强调“稳健”的理念。作为国家经济命脉中的重要支柱，房地产行业既受到高度重视，也受到政府的强势监管。在这种“鼓励自住、打压投机”的政策环境下，可以预见未来相当一段时间内，国内房地产价格都会在房产价值的合理范围内波动。 再次，伴随着这轮经济危机的洗礼，国内为数不少的中小房企难以顺利“越冬”。通过行业的重新洗牌与资源整合，无疑将提升“幸存”开发商的整体实力与品牌价值。一方面，品牌开发商在与政府的博弈中将争取到更低的土地成本，为房价回调提供下行空间；另一方面，经历过一个完整涨跌周期的买方市场也会在与开发商的博弈中更为理性，为实现合理的房价平衡点提供可能。 综上所述，随着2009年市场普遍预期中国宏观经济的触底反弹，国内房地产市场也将进入一个重要的调整时期。从总体上看，我国房地产行业的发展受到市场需求、政府支持、行业发展等多方面因素推动，将继续成为重要的国家经济支柱，并将逐步恢复上行趋势。从行业自身的长远发展看，稳健发展将成为房地产市场未来的主旋律，获取合理利润、主动调整预期收益、追求品牌价值将成为走出低谷后广大房企的共识。 2009年行业研究报告 住宅房地产发展及趋势研判  TOC \o 1-2 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc226171233 前言：稳健发展将成为中国房地产市场主旋律  PAGEREF _Toc226171233 \h 1  HYPERLINK \l _Toc226171234 1 金融危机：全球宏观经济发展情况分析  PAGEREF _Toc226171234 \h 3  HYPERLINK \l _Toc226171235 1.1 美国次贷危机恶化引发世界金融危机  PAGEREF _Toc226171235 \h 3  HYPERLINK \l _Toc226171236 1.2 世界各国展开金融危机大营救  PAGEREF _Toc226171236 \h 5  HYPERLINK \l _Toc226171237 1.3 金融危机不会短时间内平息  PAGEREF _Toc226171237 \h 5  HYPERLINK \l _Toc226171238 2 经济严冬：中国当前经济与房地产市场形势分析  PAGEREF _Toc226171238 \h 7  HYPERLINK \l _Toc226171239 2.1 宏观经济调整影响房地产市场  PAGEREF _Toc226171239 \h 7  HYPERLINK \l _Toc226171240 2.2 外资撤离直接影响行业景气  PAGEREF _Toc226171240 \h 8  HYPERLINK \l _Toc226171241 2.3 失业和减薪降低住房消费能力  PAGEREF _Toc226171241 \h 9  HYPERLINK \l _Toc226171242 2.4 金融紧缩压制房地产企业融资  PAGEREF _Toc226171242 \h 9  HYPERLINK \l _Toc226171243 3 政策解读：从政府工作报告看2009年房地产市场  PAGEREF _Toc226171243 \h 10  HYPERLINK \l _Toc226171244 4 行业研究：2008-2009年中国房地产市场趋势研究  PAGEREF _Toc226171244 \h 12  HYPERLINK \l _Toc226171245