郎溪汽贸家居城招商营销策略课件.ppt

郎溪汽贸家居城 招商与营销推广策略报告 谨呈： 国购集团 昊达房产管理顾问公司 2011年9月 目标界定与理解 定位规划 招商策略 经济测算 FAB分析 招商计划 价格建议 3C分析 营销推广策略 问题及对策 报告思路 第一目标：经营目标－－ 实现开盘2个月内销售签约率60%；6个月内销售签约率95%以上，实现投资平衡。 第二目标：品牌目标－－ 销售开盘前，项目外围原规划汽车4S及汽车超市商铺招商签约率85%（以底商算）以上；项目交付三个月内，商铺招商签约率70% （以底商算）以上。 实施原则：以招商造势，推动销售 目标界定与理解 3C分析/市场 ■ 宏观形式分析 国家对住宅地产打压的同时，又未产生新的投资渠道，国内经济的高速发展及CPI上涨的预期，国民有能力而又别无选择的将资金进一步投向商业地产。省内地级市、县城的商贸市场大多数销售业绩都较理想 ● 郎溪经济人口少，总量小、建面近10万㎡的商贸市场不可能只做单一的汽贸市场；规划市场过多、过快，市场消费量不足，使本项目无论在招商、销售都面临相当一定的竞争压力；郎溪的经济发展和地理区位特点限制，郎溪的贸易市场消费群体在3年内很难向周边县市拓展。 县名 GDP （亿元） 排次 人均GDP （元） 排次 肥西 206.7 1 23916 4 当涂 149.3 4 22966 5 蒙城 99.9 14 7307 49 郎溪 51.9 49 13140 19 金寨 51.2 50 7637 46 1、郎溪2010年GDP只有52亿，人口不到40万，其中城关镇人口不到6万人。规划2020年，县城常住人口达到8-10万人 安徽省2010年部分县GDP 3C分析/市场 2、郎溪目前建设或规划有建材市场、小商品市场、汽贸市场、钢材市场 ● 本项目最直接竞争对手就是临近的建材市场。 1、建材城4月份已开盘销售，销售客户分流，招商业态冲突。 2、但郎溪建材城定价明显过高，对汽贸城销售产生推力作用。 3、尚未招商，就已销售。销售情况一般 沿干道三层，约单 铺210㎡，9000元/㎡ 市场内三层，单铺 约130㎡，6300元/㎡ 沿干道二层，单铺约160－400㎡，11000元/㎡；第三层作为办公整层销售，价格5600元/ ㎡ 3C分析/市场 目前项目主要沿郎川大道分布，根据郎溪县城发展方向（西展东拓北延南改）随着东部项目的陆续开工，本项目将新城区的核心区。 老城区 新城区 西展东拓 3C分析/项目本体 区位：新城区核心区；项目运营初期，购物人流走向的先达便利 郎溪当前汽贸销售分布分析 郎溪目前约有6家公司，在望十路和郎溪新区，经营二级展示店，约30个品牌，年销售量约1100台；郎溪县城很少看到汽车配件及用品门店。 3C分析/项目本体 业态：汽贸业态虽然规模不大，汽修、汽配尚在发展初期，但汽贸具备县城唯一性市场特征 3C分析/项目本体 郎溪政府制定了“规行入市”发展战略，区域内汽贸经营者将在政府的引导下，入驻汽贸城。 政策：可借助政府的公信力和行政力；并申请税收等优惠政策。 3C分析/项目本体 公寓：40年产权公寓31676㎡,有机会，但也有风险 机会： ■郎溪到规划2020年，县城常住人口达到8-10万人。规划期内，县城住房总需求为80-144万平方米，根据规划蓝图，未来的数年里郎溪县的房地产市场需求非常庞大。 目前不管是房屋销售还是出租，供应量都显不足。 ■以郎川大道和伍原路为南北界线，该区域地处县城东侧，西侧为政务区，是未来发展的重点方向，目前商业与生活配套皆不完善，但是未来市场具有很大的发展潜力。东部板块集中了县城6所中学中的5所，目前该区域楼盘销售火爆。 风险： 对40年产权公寓，如何创建这种首度在郎溪市场出现的类住宅的商业房产的认同度？如何构建与纯住宅房产的比较优势？ 客户来源：郎溪县 客户特征：投资客（公务员、银行等企业白领、在外打工的较高收入者） 核心客户 重要客户 边缘客户 3C分析/客户 汽车展示店、其他商铺、公寓的客户群体划分不同。 汽车展示店: 客户来源：芜湖 、宣城 客户特征：现有汽车一级店业主； 客户来源：郎溪县城及周边宣城、高淳、广德、溧阳 客户特征：投资客户 其他商铺： 客户来源：郎溪县 客户特征：投资客（公务员、个体老板、银行等企业白领、在外打工的较高收入者） 客户来源：郎溪县及周边宣城、高淳、广德、溧阳 客户特征：自营商户 客户来源：郎溪县及周边宣城、高淳、广德、溧阳 客户特征：投资客 公寓： 客户来源：郎溪县城 客户特征：现有汽车二级店业主； 客户来源：郎溪县城 客户特征：自住（外来打工、郎溪乡镇、年轻人） 客户来源：郎溪县及周边宣城、高