土地估价方法.doc

第二节 样点地价计算 房屋出租资料的样点地价计算 房地产租赁即房地产所有权人利用其占有权，暂时放弃其使用权而利用其收益权对房地产使用人收取租金的一种经济行为。房屋出租资料调查的内容包括：位置、出租方、承租方、出租时间、收取租金的方式及附加条件、出租房地类型、用途、建筑物的结构、建筑总面积、成新率、出租部分楼层、出租建筑面积、出租部分占地面积、宗地深度、宗地宽度、形状、年房屋总租金等。 咸阳市大量土地交易的方式即房屋出租，这也是商业用地的最主要交易方式，因此，各城镇商业用地价格主要利用房屋出租资料，采用收益还原法来测算。 收益还原法的基本原理是：在估算土地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。 根据实际调查，在咸阳市城区共得到房屋出租样点1036个，其中各镇区房屋出租样点数为97个。这些样点在评估范围内各个区域均有分布，尤其以商业繁华街道和商业聚集区分布较多，覆盖了商服用地各个土地级别。由于此类样点数量较多，在处理过程中，我们采用了工作人员熟悉的Excel表格对样点低价进行计算和修正。 房屋出租资料是调查资料中数量最多的资料，它们对商业用地基准地价的评估尤为重要，同时对住宅和工业地价的评估也有一定参考价值。 计算房地年纯收益 以房地年总收益减去房地年总费用，求出房地年纯收益，计算公式为： 房地年纯收益=房地年总收益－房地年总费用 （1）房地年总收益 房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和押金利息收入等。 房地年总收益=房地年租金收入+出租押金年利息收入 房地年总收益主要通过沿街调查获得。房屋租金有两大类，一类是房屋各层租金比较明确，即使有个别楼层租金不明确，也可通过楼层修正取得租金，按整幢楼租金情况估算单位面积平均租金确定房地总收益；一类是仅取得一层门面或个别楼层租金水平，楼上各层租金无法获取，可通过估算大楼建筑密度及各层间面积比例关系估算各层建筑面积。通过大量的沿街交易样点调查表明，房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性，反映了不同区域的地价水平。 房地年总费用 总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。 房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费 ①折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为： 年折旧费=（房屋的重置价-残值）/耐用年限 或：年折旧费=[房屋的重置价×（1－残值率）]/耐用年限 房屋重置价及残值见表2-2所示。 表2-2咸阳市房屋重置价与耐用年限 结构类型 房屋等次 重置价格 （元/㎡） 残值率（%） 耐用年限（年） 框剪 一等 2000 0 80 二等 1800 80 框架 一等 1500 0 60 二等 1300 60 砖混 一等 800 2 50 二等 700 50 砖木结构 一等 300 6 40 二等 260 4 40 三等 230 3 40 简易结构 280 0 15 ②管理费。是指出租房屋进行必要的管理和服务的费用。管理费高低与业态相关，大型商场、办公等物业，一般有独立的物业公司进行管理，且管理者会收取相应的物业管理费，该费用对出租人来说，管理费取0。而对于小型门面，管理费主要是出租前的广告、洽谈及出租中租金的收取、房屋修缮管理等费用，房屋修缮费在维修费中予以核算，一般该费用较小，结合调查情况，对独立小型门面管理费按租金收入的1%计算。计算公式如下： 管理费=年租金×1% ③维修费。是保证房屋正常使用而进行定期修缮及日常维护的费用。此项费用为计算方便，通常按建筑物重置价的一定比率求取。房屋日常维修主要集中在对水、电、暖、气、电梯、门窗等安装工程的维修，以及屋顶、楼板渗漏水等，偶尔对房屋主体、墙体的大修。本次评估根据建筑物不同结构类型分别计算：框架结构及框剪结构以房屋重置价的1%计算，砖混结构以房屋重置价的1.2%计算，砖木结构以重置价的1.5%计算，简易结构以重置价的2%计算。计算公式分别如下： 维修费=房屋重置价×1%（框架及框剪结构） 维修费=房屋重置价×1.2%（砖混结构） 维修费=房屋重置价×1.5%（砖木结构） 维修费=房屋重置价×2%（简易结构） ④保险费用。是房屋所有者为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，目前投保方式较多，费率的差异也较大，经调查，以房屋重置价的1-2‰居多，故本次评估按1.5‰计算。 ⑤税金。是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配而取得的收入，这里指 计算土地年纯收益 土地年纯收益=房地年纯收益－房屋年纯收益=13743.2－1757.28=11985.92（元） 4、楼面地价的计算 楼面地价=（单位建筑面积土地年纯收益/土地的还原利率