建设用地使用权的获取.ppt

第三章 建设用地使用权的获取 学习中需要参考的资料 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《中华人民共和国土地管理法》 《建筑法》 《物业管理法》 背景：传统城市土地使用制度 行政划拨 无偿、无限期使用 无流动 一、房地产开发用地的取得方式 准备：城市土地储备制度的建立 有偿：建设用地使用权出让 建设用地使用权转让 建设用地使用权租赁 无偿： 政府行政划拨 二、土地使用权出让 定义：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 二、土地使用权出让 （四）出让土地使用权的设立 《土地使用权出让合同》：出让人与受让人之间就土地使用权出让确定双方权利、义务的协议。 内容：土地状况的描述、出让金及其支付方式和期限、土地使用条件、定金和违约责任。 土地使用权登记：登记是取得物权性质的土地使用权必要条件，当事人必须履行登记手续，才能使使用权得到国家法律的保护。 三、土地使用权转让 定义：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，是土地使用权在不同主体之间的转移。 三、土地使用权转让 土地使用权转让的条件: 1、已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 2、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。 一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上； 二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。 3、必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件进行投资、开发。 三、土地使用权转让 （1）权利、义务随之转移。 （认地不认人） （2）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的 （房地一致） （3）使用期限： 为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 案例： 甲购买某开发商的土地，双方签订了房屋转让合同，约定半年后交地。甲缴纳十万元定金，后来房价上涨较快，开发商又将此地以高价卖给了乙，办理过户手续。 请问：谁能取得该幅土地的使用权？ 有何法律对策？ 五、土地使用权抵押 土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。 土地抵押权关系 五、土地使用权抵押 （1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，起使用范围内的土地使用权随之抵押。 （2）土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，并依照规定办理抵押登记。 （3）抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。 （4）抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记。 六、土地使用权的终止和续期 土地登记注销公告[2009]3号 六、国有土地使用权划拨 概念：是指国家为了支持重点国防、能源、交通建设，大力发展城市基础设施工程和城市公益，经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 行政划拨方式适用对象： （1）各级财政拨款的党政军机关、行政事业单位的办公用地 （2）城市基础设施、公用设施和公益事业用地； （3）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地； （4）政府批准的其他用地。 1.分析建设用地使用权出让、转让、出租、抵押的区别和联系。 2、看漫画，分析建设用地使用权获取方式对房价有如何的影响，他的制度背景是什么？ 漫画：天王地价催涨房价 超出常理 就像面粉贵过面包 城市房屋拆迁 (拆迁政策的历史沿革) 与我国城市土地与房屋政策的变革相对应，我国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段： 第一阶段：1990年以前，国家没有对房屋拆迁出台相关的法规及政策。 国务院颁布了《城市私有房屋管理办法》，对于私有房屋，按当时的物价状况以房屋的残值价格进行补偿。 第二阶段：即1990年至2001年 我国城市化进程明显加快，出现了大量房屋拆迁。1991年国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》为适应土地和房地产使用制度的改革，国家土地局1992年认证了首批土地估价师，开始了城市土地定级和估价工作，1993年5月建设部、人事部认证公布了首批房地产估价师。 1999年各地停止了实物福利性分房，实行货币工资性住房制度，对此各地为调整住房结构，改善居住环境，纷纷实施旧城改造工程，出现了拆迁高潮。在拆迁补偿过程中实行“拆一补一”。 第三阶段：即2001年至今