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第三章 房地产产权与产权面积 第一节 房地产产权 一、产权与物权 （一）产权及其内涵演变（产权物权化） 第一种观点认为，产权就是所有权。 第二种观点认为，产权即财产权。 第三种观点认为，产权有广义和狭义之分。 广义:包括所有权（即财产的归属以及与这种归属有关的利益要求）和债权（指财产在市场中的支配权）。 狭义:指债权即所有权在市场交易中的体现，其本质是与生产相关的财产支配权与责任。 第四种观点认为，产权是指所有权之外的财产权利，与所有权对立。 产权概念混乱必然引起房地产产权概念的混乱 到底产权是什么呢？ 《牛津法律大辞典》：“财产权是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用益权、消费权和其他与财产有关的权利。” 然而，随着社会经济的发展，仅所有权已不能满足人们日益复杂的社会需要，人们除了对自己的物享有权利外，往往还需要利用他人之物。 比如，为了便利土地的耕种而设定地役权；为了充分利用土地、增加收益，而有地上权和永租权；为了获得借款，又不出让担保物，乃有典质权和抵押权。 事实上，产权早已不仅仅限于所有权范围，内涵早已扩展，不仅包括财产所有权，也包括财产他物权内容。 （二）物权的概念及其分类 根据传统民法理论，物权是指民事权利主体依法直接管理支配其财产并享受利益、排斥他人干涉的权利。具体包括所有权、用益权、使用权及居住权、地役权（或役权）、永佃权、典权、质权、抵押权、留置权等。并且可进一步分为自物权和他物权。 自物权：权利主体对自己所有的财产依法享有的物权，即财产所有权，又称为完全物权。 他物权：权利主体对他人所有的财产依法享有的权利，包括所有权以外的各种权利，如用益权、使用权、地役权、抵押权等。 二者差别： 他物权与自物权虽然都是物权、绝对权，可以对抗任何第三人，但他物权是所有权派生的，属于限制物权，并且可以根据设立目的的不同，分为用益物权和担保物权，前者包括役权、地上权和永佃权，后者包括典质权和抵押权。 比如，抵押权人只有对抵押物的依约处分权，而无占有权、使用权和收益权，抵押权的行使只有在债务人到期不履债务时由抵押权人将抵押物折价或者变卖以优先受偿。相反，自物权即所有权，具有对物的一切支配权，凡物所需要的一切权能它都具备，是一种最完全的物权。 房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。 二、房地产所有权 1．概念 房地产所有权是完全物权，属于自物权范畴，是房地产所有人在法律限定的范围内，对其所有的房地产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利。换句话说，房地产所有权就是房地产所有人对其所有的房地产享有完全的、排他的控制和支配权。 2．法律特征 （1）房地产所有权是一种最充分的物权。 （2）房地产所有权是一种绝对权。 （3）房地产所有权是一种垄断权。（一物一权） （4）房地产所有权的标的共同指向的对象是特定的房地产。（比如，涉及拆迁补偿问题） 3．房屋所有权的种类 （1）国有房屋所有权 国有房屋主要包括，国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房，国家授权机关、企业、事业单位自行管理的公房，佛教道教等宗教用房。 （2）集体房屋所有权 集体房屋所有权是劳动群众集体所有制在法律上的表现。 （3）公民个人所有房屋所有权 公民个人所有的房屋所有权是国家保护公民个人合法财产在法律上的表现。 （4）外产所有权 外产所有权是指外国政府、企业、社团及外国侨民在我国境内所有的房产。 （5）中外合资房产所有权 中外合资的房产是我国企业或经济组织与外国政府、企业或个人合资建造、购买的房产。 4．土地所有权 土地所有权是指土地所有者对自己的土地享有占有、使用、收益和处分的权利，土地所有权是土地所有制在法律上的表现。 《土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 法律规定属于国家所有的土地主要包括三部分，①矿藏、水流占地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；②城市市区的土地；③农村和城市郊区由法律规定属于国家所有的土地，具体包括，国营农、牧、林场使用的土地，按照法律规定程序征用的土地，国家有关部门根据法律规定划定的名胜古迹、自然保护区、公用设施、国防军事等特殊用地。中华人民共和国是国家土地所有权的唯一主体。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农