奥莱小镇提案(终稿)要点.pptVIP

拓客方式： 针对加油站中高级轿车车主，“一对一”送矿泉水、资料袋（项目价值手册、宣传折页、区位交通导视图）、加油卡代金券等，并邀请客户周末至营销中心领取加油卡（根据活动效果，可做常规活动执行）； 封锁大河西主干道中石化加油站——精准锁定有车一族 关键动作一： 竞争突围对策 中粮北纬28° VS 奥莱小镇 同为千亩大盘，但中粮均价较高 本案以超高性价比进行区隔 龙湖·湘风原著 地 址 望城 金星大道与银星路交汇处 占地面积 673202.82平方 米 建筑面积 367000平方 容积率 1.49 绿化率 34.84% 物业类别 别墅、商铺、高层 批次 营销情况 产品构成 均价 一期 在售、新品认筹 联排A1：162平方米 联排B2：190平方米 11000-13000元/平方米 项目卖点 龙湖品牌、园林打造、体育公园、低总价 竞争突围对策 龙湖·湘风原著 VS 奥莱小镇 同为低总价联排，但其规模较小、商业配套匮乏 本案以超高性价比及商业配套进行区隔 综合竞品对比 本案在 品牌、地段、景观 不具备绝对优势 产品的高性价比也不足以构成核心竞争力 唯有将本案独有环球奥特莱斯购物公园的 配套价值最大化，作为项目核心竞争力 方能突围竞品！ 置业通观点 Contents 我们的目标 我们的目标 2013年9-10月份实现销售1.5亿！ 目 标 本案4-6月份项目共接待上门客户434批，平均每天5批，9-10月需诚意客户约700批，则平均每天需接待上门客户12批，为原来2.4倍。 物业类型 联排别墅 剩余房源（套数） 110套 上门成交转换率 16%（4-6月份数据） 销售总额 1.5亿 需上门量 约700批 目标分解 本案实现目标的关键 关键点1：市场竞争激烈，本案如何以自身特有鲜明形象跳脱市场，形成本案特有的形象力； 关键点2：客户分流严重，本案如何通过有效的渠道及推广快速抢占客户； 如何形成本案独有形象？ 换个角度看奥莱… … 环球的： 以环球的视野，领略奥特莱斯的奢华 我们这里有—— 2万平米11个风格主题广场 7条欧式风情街 150米国际酒吧长廊 4000平米长沙首家IMAX超大影院 惬意的： 清晨，叫醒你的是莺啼雀鸣，映入眼帘的是红瓦黄墙 便捷的： 衣、食、住、行应有尽有，享纯熟生活 风情商业街、豪华温泉会所、特色餐饮、五星级温泉酒店、双泳池配套（无边际泳池及室内泳池）、 网球场、篮球场、幼儿园、小学 高品味的： 高品质，从容享受建筑与居住魅力 项目价值深挖 商业价值：项目拥有亚洲最大体量的奥特莱斯购物公园； 规模价值：3000亩恢宏规模，首批1500亩纯别墅住区； 区位价值：三条主干道围合而成，交通便利，路网发达； 产品价值：醇正西班牙风情别墅小镇，低密度高品质住区。 环球的、舒适的、便捷的、高品味的！ 本案形象定位： 世界级奥特莱斯 千亩别墅住区 思考 ——项目前期已投入了大量推广费用，形象、调性在市场上已基础定格，但并未成功形成大规模市场效应。因此，我们对项目原来的形象及调性进行升级，围绕项目奥特莱斯顶级商业配套为核心进行形象演绎。 广告总精神： 世界的奥特莱斯 你的奥莱小镇 如何争夺有限的客户？ Contents 我们的客户 前期客户梳理 4月份至6月份总计来访434批，认购70批, 月均来访145批，月均认购23批。 4、5月 6月 合计 来访 387 47 434 认购 58 12 70 客户区域来源 来访客户主要来源于岳麓区和望城区，占比59%，其余各区各占约8%左右。 客户来访渠道 客户来访渠道单一， 主要以户外为主，其次则是路过、友介、派单等。 客户特征分析 客户的受教育程度绝大部分在本科及以上，具有一定的层次 31-50岁的中年客户所占比例最大，占到了60%。 来访客户学历情况 来访客户年龄分析 客户特征分析 从来访客户的看车品牌来看，主要以中高档车为主， 客户具备一定消费能力。 客户写真 他们是略有成就的中产阶级！ 崇尚自由、舒适的生活！ 通过自身努力不断改善生活品质！ 他们感性易于被感染！ 向往更高的居住享受！ 有着强力的追求认同以及彰显自我的心态！ 客户写真 客户定位 核心客户定位—— 追求高品味生活的中产阶级！ 他们对居住环境的要求越来越高，他们的主要置业动机不再是为了满足安居现状，而是希望通过改善居住环境来进一步营造自己的生活圈，提升生活品质。 Contents 实现目标的策略 营销策略总纲 战略目标：营造奥莱顶级配套别墅大盘气势，成为片区市场标杆。 核心策略：重塑项目价值体系，精准锁定目标客群。 阶段策略分解 第一阶段（9