第五章房地产开发资金的筹集技术方案.pptVIP

第五章  房地产开发资金的筹集 教学内容 教学目的： 通过本章学习，使学生要求学生掌握房地产开发项目融资的资金来源与融资方式，熟悉金融机构在给开发项目贷款时需要评价的内容。 重点难点：教学重点是房地产开发项目融资的资金来源与融资方式；教学难点是房地产开发资金筹集规划的确定。 教学时数：2 第一节 房地产开发资金筹集的基本概念 第二节 房地产开发资金的筹集方式 第三节 房地产开发资金筹集规划 [本章课外拓展参考书目] 1.首都经贸大学出版社:《房地产开发》，2006年7月版，第七章 2.高等教育出版社：《房地产开发理论与实物》，1998年10月版，第八章 3.东北财经大学出版社：《房地产开发》，2000年12月版，第七章 4.郑爱敏，《解读顺驰》，当代中国出版社，2005年版 5.肖宾，《地产江湖》，中国长安出版社，2008年版 * 房地产开发资金筹集的基本概念 房地产开发资金的筹集方式 房地产开发资金筹集规划 开发资金总额的构成 资金筹集渠道与方式 长期、短期资金筹集 直接、间接资金筹集 资金成本、资本结构 财务风险、财务杠杆 筹集资金的目的原则 一、房地产开发资金总额的构成 建设项目实行项目法人投资责任制，实行建设项目资本金制度。在资金筹集阶段，建设项目所需的资金总额由自有资金、借入资金两部分组成。 （一）自有资金 1.资本金：是指以新建投资项目设立企业时在工商行政管理部门登记的注册资金，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。 2.资本溢价：是指企业或项目建设单位在筹集资本金活动中，投资者缴付的出资额超出资本金的差额。最典型的是发行股票的溢价净收入。 （二）借入资金 1.长期负债：是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的债务，包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。 长期负债的应计利息支出，在建设项目筹建期间，计入开办费。在建设经营期间的，计入财务费用。 2.流动负债：是指可以在1年内或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付短期债券、预提费用、应付及预收款项等。 流动负债的应计利息支出，计入财务费用。 二、资金筹集渠道与资金筹集方式 （一）资金筹集渠道 1.资金筹集渠道的含义 资金筹集渠道，是指筹集资金来源的方向和通道。 2.房地产开发资金筹集的渠道 (1) 自有资金 (2) 国内债务资金 (3) 国外债务资金 （二）资金筹集方式 1.资金筹集方式的含义 筹集资金方式，是指筹集资金时所采用的具体形式。 2.房地产开发资金筹集的方式 (1) 吸收投资 (2) 发行股票 (3) 发行债券 (4) 向银行借款 三、长期资金筹集与短期资金筹集 （一）长期资金筹集 1.长期资金筹集的含义 长期资金指筹集使用期在一年以上，用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产的资金。 2.长期资金筹集的方式 长期资金主要通过直接投资、发行股票、银行中长期借款和保留盈余等方式筹集。 （二）短期资金筹集 1.短期资金筹集的含义 短期资金指筹集使用期在一年以内，用于企业日常经营活动中占用在流动资产上的资金。 2.短期资金筹集的方式 短期资金主要通过商业信用、银行短期借款等方式筹集。 四、直接筹集资金和间接筹集资金 （一）直接资金筹集 是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。 采取的方式主要有：债券、股票、短期融资券等。 特点：受政府金融政策法规、企业法规和企业或项目经营状况的限制较大；必须依附于一定的载体，如股票、债券等有价证券；筹资范围广，方式多。 （二）间接资金筹集 是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资。 采取的主要方式为：银行借款、非银行金融机构借款等。 特点：间接筹集效率高，灵活方便，便于企业或项目在不同时期筹措不同数量的资金；间接筹资通过银行信用积少成多，续短为长，可获得期限长短不一的借款；筹资范围较窄，方式较单一。 五、资金成本与资本结构 （一）资本成本 资金成本是指企业为筹集和使用资金所必须付出的代价。 资金成本由筹集费用和使用费用两部分构成。筹集费用是指项目在筹资过程中为获得资金而付出的费用，使用费用是指企业在开发经营过程中因使用资金而支付的费用。 （二）资本结构 资本结构是指企业或项目各种资金的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期限、来源、成本等）之间的相互联系和作用方式。 一个企业或项目在某一个时点上，其资本结构是确定的，但在持续的开发经营过程中，为了某种开发经营目的又是可以改变的，因此资本结构具有重要的财务管理内涵。 六、财务风险与财务杠杆 （一）财