工程技术部工作手册分析报告.doc

森 宇 物 业 工程技术部作业手册 2010年7月 目 录 第一章：工程技术部作业基本行为规范……………………… 第6页 一、日常行为规范……………………………………………… 第6页 1、仪容仪表……………………………………………………… 第6页 2、工作时间严禁行为…………………………………………… 第6页 3、语言行为规范………………………………………………… 第6页 二、入室维修行为规范……………………………………………第6页 1、入室前维修的准备工作……………………………………… 第6页 2、入室前后的工作程序………………………………………… 第7页 3、维修任务完成后的工作程序………………………………… 第7页 4、注意事项……………………………………………………… 第8页 三、通讯工具使用规范……………………………………………第8页 1、对讲机及电话接听语言规范………………………………… 第8页 2、维修人员服务规范用语以及与业主沟通的基本技巧……… 第8页 第二章：工程技术部职位说明…………………………………第10页 一、工程技术部组织架构………………………………………第10页 二、职位说明…………………………………………………… 第10页 1、工程技术部工作职责…………………………………………第10页 2、工程技术部经理职位说明书…………………………………第11页 3、工程技术部主管职位说明书…………………………………第17页 4、工程技术部班长职位说明书 ……………………………… 第22页 5、工程技术部专业技术员职位说明书 …………………… 第28页 第三章：工程技术部基本管理制度……………………………第41页 一、设备房管理制度……………………………………………第41页 1、设备房管理的基本原则…………………………………… 第41页 2、水泵房管理制度…………………………………………… 第41页 3、游泳池（馆）泵房管理制度……………………………… 第42页4、配电房管理制度…………………………………………… 第43页 5、发电机房管理制度………………………………………… 第44页 6、电梯机房管理制度………………………………………… 第45页 7、弱电机房管理制度………………………………………… 第45页 8、空调机房管理制度………………………………………… 第47页 9、值班室.休息室管理制度…………………………………… 第48页10、锅炉房管理制度……………………………………………第48页 二、日常基本管理制度 ……………………………………… 第49页 1、值班制度…………………………………………………… 第49页 2、共用设施设备钥匙管理制度……………………………… 第53页 3、工具基本管理制度……………………………………… 第54页 4、固定资产（工具）报损制………………………………… 第59页 5、报告制度 ……………………………………………………第59页 6、设备机房巡回检查制度1.1接到维修指令后，详细了解所需维修的工作内容及范围，检查维修工作所需 物品及工具是否齐备。1.2检查工作牌是否佩戴规范，工作服是否干净、整洁，按公司要求规定统一着装。1.3检查鞋底是否干净，若不干净应使用棉丝擦拭干净。1.4检查是否携带了工作布及一次性鞋套。1.5检查工具箱是否干净，同时检查维修工具及常用备件是否齐备。1.6检查是否携带通信工具。2、入室前后的工作程序 2.1首先敲门三下或按门铃，然后退后一步，正对进户门站立，以便客户观察；若无反应，5秒后重复以上动作。 2.2客户开门后，应表现主动及热情的态度，面带微笑说：“**先生/小姐，你好！”同时鞠躬30°；客户询问时，维护人员应回答：“您好，我是森宇物业**服务中心工程维护部的维修人员，来为您进行维修服务的。”2.3维修人员应告知客户维修项目所需时间；若属于有偿服务，应告知其应收取费用的标准和金额（费用的交纳可以由业主自行到物业服务中心完成；如果业主需要由维修人员代为交纳，交费后，维修人员必需将交费的收据返还业主），并出示维修派工单，得到客户认可后，穿好鞋套随客户进入室内。2.4到达作业现场后，如需要挪动室内的物品，应事先征得客户的同意并和客户协商挪动后的摆放位置。2.5准备工作完成，将工作布铺开并将工具箱、零配件等物品摆放在上面，尽量 不污染室内的墙面、地面等。2.6在维修过程中，进行快速、简洁、准确、有效地维修作业；若确需客户配合的，应文明礼貌的与客户协商；若无法单独进行维修作业，则应使用自备通讯工具与客服中心迅速联系，请求支援。2.7支援人员到达后，应合力尽快的完成维修