房地产开发产品成本核算探讨沈要点.pptVIP

开发成本分配原则-1 1．形成开发产品的才分配开发成本，即全部开发成本分配给全部可租售开发产品。 2．各成本核算对象的公共成本先归集，再分配。 3．开发成本按成本项目进行分配，先分配至成本核算对象，再分配至开发产品。 4．同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地上和地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发产品的实测建筑面积分配。 5．为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的公共成本。 6、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分配。 7．不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中分配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对象分配时，按各成本核算对象中的可销售住宅面积分配。 8．对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如会所、政策性配套设施等），只分配土地成本、建筑安装工程费、借款费用三项成本项目，不分配其他成本项目。 9．在结转完工开发产品成本后继续发生的成本费用，按上述成本归集原则和方法在相关科目中归集，并在剩余完工开发产品中分配，已结转的完工开发产品不再进行分配。 开发成本分配原则-2 1．全部开发成本分配给可租售开发产品 开发成本分配原则 符合“开发产品”定义 不分配 成本 可租售 开发产品成本 全部 开发成本 人防建筑 教育商业配套 （无产权） 2．各成本核算对象的共同成本先归集，再分配 开发成本分配原则 小区整体基础设施费用建设 共同成本 归集 一区 会所 二区 按标准 分配 开发成本 —基础设施费—待分摊成本 成片 开发项目 成本 核算对象 3．按成本项目先分配至成本核算对象，再分配至开发产品 1．征地拆迁补偿费 2．前期工程费 3．建筑安装工程费 4．基础设施建设费 5．公共配套设施费 6．开发间接费用 7．借款费用 成本对象—区/期 可租售开发产品 分区 /分期 项目 单体项目 直接分配 各开发产品 按成本项目 开发成本分配原则 4 、同一成本核算对象内的土地成本先按土地出让金标准分配至地上和地下部分的开发产品，再按地上和地下部分的各可租售开发产品的实测建筑面积分配 　 住宅 商业 车位 合计 土地出让金标准 530 800 177 　 面积 1,000 200 300 1,500 土地出让金 530,000 160,000 53,100 743,100 土地出让金比例 71.32% 21.53% 7.15% 100.00% 需分摊的其他土地成本 1,000,000 　 分摊后的其他土地成本 713,228 215,314 71,457 1,000,000 开发成本分配原则 5．为简化核算并防止重复分配，不能有偿转让或出租的公共配套设施不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用的公共成本。 最终要依据标准分配 土地成本 建安支出 不能有偿转让 不能出租的配套 各成本核算对象 前期工程费 基础设施费 借款费用 配套设施费 开发间接费 不分配 共同成本 开发成本分配原则 6、同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分配。 直接记入成本 间接分配成本 某一项目/区/期成本合计 ÷ 可租售开发产品 实测建筑面积 = 可租售开发产品 单位成本 房屋测绘单位出具 单位成本 房屋测绘单位出具《实测面积表》 开发成本分配原则 7．不能有偿转让或出租的配套设施的开发成本只在受益的开发产品中分配，如配套设施中的学校、幼儿园需在两个或两个以上的成本核算对象分配时，按各成本核算对象中的可销售住宅面积分配。 成本核算对象1 成本核算对象2 成本核算对象3 土地成本 建安支出 开发成本分配原则 不能有偿转让 不能出租的配套 可销售住宅面积 开发成本分配原则 8．对于部分使用用途受限制的留存性开发产品（如会所、政策性配套设施等），只分配土地成本、建筑安装工程费、借款费用三项成本项目，不分配其他成本项目。 会所 活动中心 其他政策配套 Text Text 成本项目 土地成本 前期费用 建安费用 基础设施 配套设施 开发间接 贷款利息 ü ü ü 开发成本的预估及调整 预估及调整依据 权责发生制原则 开发产品成本的完整性要求 需要进行成本预估的情况： 配套设施与房屋等开发产品开发不同步，即部分开发产品已完成，但相关的配套设施尚未完工。 工程结算滞后，即开发产品完工后，有部分工程尚未结算完毕 确定预估成本的时间 开发成本的预估及调整 当有关成本核算对象已经达