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南京出台容积率新规新华报业网讯?? ?南京市规划局颁布新规，堵楼盘开发漏洞。12月23日南京规划局颁布的容积率等五项新规规定, 新规自2010年1月1日起施行，在2010年1月1日之前规划设计方案已审定的，可不按以上规定执行。 　　上午颁布《建设项目容积率管理》、《建筑间距规划管理》、《酒店式公寓规划审批管理》等五项新规。其中，“酒店式公寓”概念首次被官方定义；备受市民和开发商关注的“容积率”管理更规范，新规“有紧有松”，更加科学和人性化。而“建筑间距”新规则考虑了市民非常关心的“阳光权”。 <<容积率新规:关于颁布《南京市建设项目容积率管理暂行规定》等五项规划管理有关规定的通知原文 　　 　　详解容积率新规 　　■政策看点：收紧容积率计算指标 堵开发商“偷”面积 　　政策原文：除独立式住宅建筑（别墅）和需要大空间的商业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓）和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算；其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。 　　效用指数：★★★★★ 　　政策解读：这是南京规划部门首次明确了“层高控制对应容积率计算”的关系。以前的容积率计算并无这方面的规定，此举收紧容积率计算指标， 堵开发商“偷”面积的行为。 　　■政策看点：酒店式公寓首次明确定义 　　政策原文：本规定所称酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。 酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商业办公用地或居住用地上兼容建设。 　　效用指数：★★★★ 　　政策解读：“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”只是房地产业界的通俗称谓，规划、房产等部门并无一个官方的定义。这是南京规划部门对‘酒店式公寓’这一新兴的建筑形态首次进行规范，以便统一管理，促使良性发展。 　　■政策看点：商业办公用地不得随意建酒店式公寓 　　政策原文：在商业办公用地上建设的酒店式公寓，其建设比例原则上在旧区不得超过20%，在新区不得超过35%；具体比例应在规划设计要点中明确。超出上述比例的，需先经市政府批准。 　　效用指数：★★★ 　　政策解读：以往没有相关的政策法规，开发商在商业办公用地上随意建酒店式公寓，本次则明令限制了建造条件。 　　■政策看点：坡地建筑容积率认定更规范 　　政策原文：《南京市建设项目容积率管理暂行规定》第五条 新建建筑被地形部分掩埋的，当掩埋长度不足本层建筑外墙周长（局部凹凸不计入，下同）三分之一时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之一、不足三分之二时，该层建筑面积的二分之一计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之二时，该层建筑面积不计入容积率。 　　效用指数：★★★★ 　　政策解读：由于在实际开发中，坡地建筑的广泛设计和增多，需要对地上空间和地下空间进行规范化得认定。“容积率新规”特别提到了新建建筑被地形部分掩埋部位的容积率计算方法。可以为以后项目实际容积率的把控提出依据。 　　■政策看点：首次对架空层概念的定义。 　　政策原文：《南京市建设项目容积率管理暂行规定》第六条， 建筑底层布置净高3.0米以上架空层的，除电梯井、门厅、过道等围合部分外，其余部分可不计入容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。 　　效用指数：★★★ 　　政策解读：这是规划部门首次对架空层概念的定义。明确了哪些功能空间计入容积率，哪些部分不计入容积率。 　　■政策看点：鼓励开发商在项目中多进行开放空间的建设。 　　政策原文：《南京市建设项目容积率管理暂行规定》第八条 ，为社会公众提供开放空间的可给予容积率奖励，奖励办法应在设计要点中予以明确。规划设计要点中未作规定，但在设计方案中增加开放空间的，可按照《江苏省城市规划管理技术规定》的相关规定给予容积率奖励，奖励部分不视为对原有规划要点的突破。已出让项目实施容积率奖励需经南京市土地出让与储备工作领导小组批准。 　　效用指数：★★★★ 　　政策解读：为社会公众提供开发空间的可以给予“容积率奖励”。此举鼓励开发商在项目中多进行开放空间的建设。让开发商承担更多的社会责任。 　　■政策看点：新规对居民“阳光权”的重视 　　政策原文：《南京市建筑间距规划管理补充规定》第二条 当建筑之间形成对角布局（指一建筑在另一建筑的正向及侧向延长线之外），且住宅为被遮挡建筑时，遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应符合以下规定：当遮挡建筑为低层或多层时，遮挡建筑与被遮挡住宅