房地产企业经营管理LectureFive解析：.pptVIP

* * * * * * * 第 五 讲 房地产项目开发的实务基础 —基础认识与实务要义 （Ⅰ） （教材相关内容：《第十章》、《第八章》） 一、房地产项目开发的基础认识 （一）新时期我国房地产开发运营理念 在本世纪头二十年这个新时期，我国要集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会,基本实现工业化。值此期间，发达国家正在向知识经济社会转型，经济全球化趋势深入发展，生产要素流动和产业转移加快，因此，新时期是我国经济社会发展的重要战略机遇期。我国社会经济发展必须赶上世界知识经济化的步伐，必须立足国情，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的新型工业化道路，从而将面临国际环境更加复杂多变，世界经济围绕资源，市场、技术、人才更加激烈竞争的挑战。 ■ 明确国家指导方针 为了抓住和用好我国改革发展的战略机遇期，国家施行房地产新政，为新时期房地产的发展与运营明确了指导方针： ◆必须提高自主创新能力 ◆必须加快转变经济增长方式 ◆必须保持经济平稳较快发展 ◆必须加强和谐社会建设 ◆必须促进城乡区域协调发展 ◆必须不断深化改革开放 ■ 强化两个开发理念 ◆ 房地产开发必须强化与国民经济协调同步的发展理念 一是产业作用观的转变。 从单纯注重房地产业对GDP贡献及房地产的先导产业的作用，转变为强调房地产基础产业的贡献，注重与国民经济协调发展及推进和谐社建设的重要作用。 二是产业发展观的转变。 从片面强调房地产高速增长发展，转变为保持房地产经济平稳可持续地较快发展，并在集约化服务中推进房地产经济增长。 ◆ 房地产开发必须强化节约资源并与环境友好的运营理念 从根本上说，房地产开发企业要确立这个理念，唯有坚持在集约化运营的方向上打造企业综合竞争力。而从主导思想上来说，那就是要强化以大众市场为基础的资源节约与集约共享的经济增长理念。 （二）现代项目的基本概念 ■ 现代项目的含义 ◆现代项目是指那些按限定时间、预算和质量标准完成的一次性任务。 ◆现代项目主要分为投资项目和非投资项目两大类。 ◆ 投资项目是指投入资金和资产形成实物资产的项目。非投资项目意指非实物资产形成的项目。 ◆房地产开发项目是投资项目。 ■ 现代项目的特征 （1）目的性。是指项目都是为实现特定的组织目标服务的。 （2）独特性。是指项目所生成的产品或服务都有一定的独特之处。 （3）一次性。是指每一个项目都有自己明确的时间起点和终点，也就是都是有自己的生命周期。 （4）制约性。项目与环境之间是相互制约的。最主要的制约是资源制约，包括人力、财力、物力、时间、技术、信息等资源的制约。 （5）整体性。项目作为管理对象具有整体性，要努力做到数量、质量、结构的总体优化。 ■ 项目管理的任务 项目管理一般包括项目组织、进度控制、费用控制、质量控制和合同管理五项任务。 （三）房地产项目开发的阶段划分 房地产开发项目过程可以分为四个大的阶段： （1）投资决策阶段、 （2）前期工作阶段、 （3）项目建设阶段、 （4）房屋租售阶段。 1、投资决策阶段 主要的工作内容是：项目选择和地块获得。 主要的工作任务： （1）投资项目寻找 开发商根据各种渠道获得的信息、经验及房地产市场分析和预测，寻找可能的投资项目，即拟定可能的投标地块。 （2）投资项目精选 开发商组织内部专家，对拟定选择的投标地块，联系地块的土地规划控标、融资及技术等问题，展开关于地块的拟建物业、规划定位、营销策划和市场前景等研讨，拟定可能的筹资方案，选定出若干个具有初步可行性价值的项目。 （3）初步可行性研究 开发企业专业职能部门对选定项目进行初步可行性分析，要旨是根据成本估算、期望利润和融资要求，就项目的投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。 （4）组织投标获得土地使用权 开发商组织投标班子，对选定的各项目进行跟踪，了解项目的特点、招标地块的特殊要求、其他投标者的竞争力和动向，以提高中标的概率。企业一旦决定了投标目标，则要根据初步可行性研究报告投资分析，确定投标报价，编制投标文件，竞标获得土地。 2、前期工作阶段 主要工作是项目规划方案设计、资金筹措计划和项目详细可行性研究。 3、项目建设阶段 主要工作包括通过招标落实建筑承包商、组织施工、以及建设监理、市政和公建配套、竣工验收等。 4、房屋租售阶段 主要工作是采取有效的营销手段促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。 房屋租售出去后还有一项重要工作即物业管理。物业管理与入住者关系密