房地产行业知识及盈利模式(36页)详解：.pptVIP

房地产行业知识及盈利模式介绍 发展部 房地产行业知识及盈利模式介绍 房地产行业介绍 国内房地产行业发展历程 国内房地产政策全景图 国外房地产行业发展历程（以美国为例） 房地产企业行业周期与商业模式演变 房地产行业特点 房地产行业知识及盈利模式介绍 国内外房地产开发模式（美国） 国内外房地产开发模式（香港） 营销新境界——“体验式营销” 营销新境界——“体验式营销” 房地产行业知识及盈利模式介绍 房地产企业盈利模式 房地产公司融资模式 房地产行业知识及盈利模式介绍 房地产行业现状 房地产与宏观经济 宏观经济环境 1、进出口持续走软，国民经济需要“软着陆”。 （1）金融政策方面存款准备金率居高不下 （2）热钱持续涌入，目前股市有3700亿美元海外热钱，“假进口”现象时有发生 （3）人民币升值，出口压力增大 （4）粮食、石油、铁矿石等原材料价格持续上涨 宏观经济环境 2、房地产对国民经济贡献率高，已发展为国民经济支柱产业 （1）房地产产业链长，经济带动作用明显 宏观经济环境 2、房地产对国民经济贡献率高，已发展为国民经济支柱产业（2）房地产投资是固定资产投资的重要构成 （3）房地产是内需中“投资”的重要内容 （4）房地产与地方经济关系密切 （5）房地产极大解决就业问题 行业政策环境 1、建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，《意见》中规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，即“70/90政策”。 2、2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 》廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 3、2007年10?月9?日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39?号令），明确“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。该规定加大了开发公司资金压力。 4、2007年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。以上政策使得开发商资金吃紧，部分城市出现降价现象。同时银行紧缩银根，至今年6月25日，存款准备金率已提高至17.5%。 行业展望 行业展望 一、行业利好因素持续存在 行业展望 行业展望 1、改善住房困难群体、低收入人群的居住条件和环境 2、节约资源和能源 3、保证和维护国民经济稳定运行 行业展望 二、短期房地产业发展趋势 1、房地产企业优胜劣汰加快，品牌公司迅速发展，产业集中度越来越高 2、由于国内房地产融资渠道单一，资金对房地产公司的重要性日益明显，资金成为房地产公司的命脉 3、房地产行业利润空间降低，“产业化”成为行业趋势 通货膨胀的最大获益者是资本 增强↗ 1、贫富差距继续分化，成就更多富人； 2、投资及保值性需求增多，但同时可能减弱工薪层购房需求 十、通货膨胀 物价持续上扬，薪资进入“补涨”期 增强↗ 薪资调高，购买力增强 九、劳动力价值重估 产业升级调整是一个长期系统工程 较弱↘ 1、生产要素升值（尤其是土地及人才） 2、资本替代劳动（财产性收入增多） 八、产业升级调整 楼盘积压存量；闲置土地入市；政策性用房增加 减弱↘ 市场供给有限 七、土地紧缺（18亿亩耕地） 一、二线热点城市房价虚高，缺乏最终用家的支撑 A、炒作过热城市 减弱↘ B、三、四线新兴 城市 增强↗ 市场资金容量增加，资产价格水涨船高 六、流动性资金及资金流向 国家对外资的限制 减弱↘ 1、对外资产升值； 2、外资热钱进入 五、人民币升值 房价涨速远大于薪资增速，自住购买力相对下降 减弱↘ 1、人口负担系数减小，家庭购买力增强； 2、25-45岁人口比例增多，总需求增加 四、人口红利 1、改造形成被动性需求2、基础建设投入提升地租I 三、城市建设 一、二线热点城市房价虚高，已透支城市未来规划及建设利好 A、炒作过热城市 减弱↘ B、三、四线新兴城市 增强↗ 1、高质素人口迁移，需求增加；2、人口聚集提升地租II 二、大都市化、城市群 不确定性因素增多，信心有所保留或观望 减弱↘ 形成良好的预期，消费信心增强 一、整体经济形势向好 主要原因 短期作用 主要影响 因素 全国政协副主席、中国工程院院长徐匡迪称：2006年年底全国城镇化水平达到43.9%，2007年中国的城市化率达到了45％。到2010年