内江首席灯具城招商方案(全)教案分析.docVIP

四川·内江 宏基市场招商运作方案  总 论 随着市场经济体制的不断深入，商业形态的逐渐细分，在市场经济欣欣向荣的今天，却有不少商业项目因为招商不利陷入困境，新开项目如此，就连一度辉煌的一些老牌、金牌商业项目也未能跳出市场的规律，商业项目对随着人气和商气而来的财气依赖，而要达到较高的商气和人气，招商在商业项目中就显得举足轻重了。 我公司针对本案的实际情况提出以下招商方案，以利于快速实现项目的资源的重新组合，为项目的产品升级换代奠定最坚实的基础。 一、内江灯具市场基本情况 1、内江灯具市场分布情况： 市区主要以宏基市场和大千市场为主，开发新区主要以艾林市场为主。 2、内江灯具市场简析 根据我公司的市场调查反馈信息来看， 内江灯具市场总体呈现低迷转态，就本案所在区域来看，本属老牌的宏基市场一枝独秀的灯具市场格局已被打破，出现了大千、艾林等数个具有较强竞争力的专业灯具市场，而且这些后起之秀还将家装、建材等一些相关产品进行了有机结合，而且采用各自独特的社会资源和公共关系，大有一改传统灯具市场一统天下的决心和取而代之的势头。 这使得本已日趋白热化的内江灯具市场一时间烽烟四起，因此在这样的市场环境和客观条件下，我公司认为宏基市场要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须从调整和变革项目本身的经营方向和经营策略，促进产品的升级换代，并以此来避免产品的同质化竞争，形成经营特色的差异化和独一性。 另外从消费者、商家和经营管理者三者来看，消费者追求的是高性价比，希望在产品价格、质量及交通距离等几个因素中寻找一个最佳的结合点；商家希望能实现各自的利润，最注重并非租金，而是在收支之后利润最大化；经营管理者（内江灯具市场一般由开发商负责经营管理）更希望除实现三赢甚至多赢外，自身项目的发展、品牌的建立等多方面的利益和价值得到回报。 所以要要达到多赢，就需要多方的共同努力，而在买方市场渐已成熟的今天，首先就先必须开发商领跑。 二、项目招商基础分析 1、项目基本情况 1）地理位置 本案位于内江市玉溪路，属于内江市西大门主入口。东靠市委、市政府，西临，交通方便，周边拥有多个成熟社区。 2）现状和历史状况 现状：本案由于市场竞争的日趋白热化，加上大批商家已经或者正在计划撤除，显得商气逐渐衰败，虽然将租金水平已经降至市场最低点，仍无法扭转颓势；另一方面，本案在内江灯具和家居市场上具有较高的知名度，品牌属于老字号。 因此项目现在处于非常尴尬的一个市场转折点，迫切需要变革和调整。 历史：本案一度在内江灯具和家居市场上占有举足轻重的地位，随着市场竞争的加剧和在经营模式上无法与市场产生共振，才经由长期的市场真空中维持至今。 3）SWOT分析 优势—S 本案的主要优势在于项目在同行专业市场中属于老牌市场，有较高知名度；开发商数年经营管理经验；并且紧挨成熟社区和成熟商业圈；而且周边已经形成了灯具、建材、布艺为核心的专业市场的氛围；交通便利。 劣势—W 本案劣势主要体现在：项目属于到达型消费，人流量较为稀少，紧邻内江市西主干道，噪音污染；品牌知名度较高，但美誉度不足，缺乏包装、形象不强，无法最大限度的创造品牌价值；整体配套有局限想。 O—机会 本案机会点较多：紧邻干道、成熟社区，便于项目转型，扩展经营方向；业态具有可变性；成熟口岸加上老客户、老商家对项目的支持，很有市场基础；政府对商业物业的支持和物业形态改革的要求等。 T—威胁 本案威胁主要来自于：对手非市场化的竞争手段；新生市场在基本成活的基础上，慢慢强大起来，如大千市场就是如此；整体商业物业空置率高；所经营产品的日趋同质化等反面。 综合来看，本案虽然身处困境，但有足够实力和潜力能扭转颓势，通过资源整合，扬长避短、趋利避害。在坚持专业市场的基础上，延伸放大专业市场、引进新的业态，寻找新的利润点和增长点，实行体验式、复合型组合消费。那么，盘活本案转向良性发展的成功率极高。 2、竞争对手基本情况 将本案和大千市场、艾林市场、文英街专业商铺进行对比： 1）本案（宏基市场） 总建筑面积：约10000㎡ ◇一楼面积：2500㎡ 业态：卫浴、地砖、餐饮 租金：每月12—20元/㎡ 开摊率：65% ◇二楼面积：2500㎡ 业态：灯具 经营：主力店13家，散户1家 租金：每月12元/㎡（含物管费） 开摊率：88% 其他：水费10元/月，电费1元/月 ◇三楼面积：2500㎡ 业态：窗帘 租金：免租（只收取2—5元/㎡物管费） 开摊率：100% ◇负一楼空置，权当免费停车2）大千市场 总建筑面积： 80000㎡ ◇整体经营面积：20000㎡左右 ◇业态：卫浴、五金、电器、装饰材料、线材、墙地砖、木地板、油漆、灯具、板材等。 ◇灯具经营面积：2000㎡左右 主力店6家，辅助店2家